【房地产泡沫是中国经济最大隐患】房地产泡沫破灭的前兆

　　应下决心对第二套房收不动产税。如不能把房价打下来，那么未来数年就有可能酿成金融危机。 　　目前大家都在议论：通货膨胀何时到来?其实，对于生产资料价格和消费物价指数上升的担心过早，而资产价格即房地产价格的大幅度飙升已成事实。2009年底某央企在北京以天价竞拍地块，成为新一轮房价上升的标志。2003年以来，中央政府出台无数政策，但房地产价格在每一轮调控后都出现暴涨，老百姓将调控戏称为“空调”。
　　对于房地产价格会继续上升的论调一直很有市场，基本根据就是未来供求关系：中国16亿人口要持续涌向沿海大城市，农民要进城，人民要扩大住房面积，需求几乎是无限的，而供给总是不足。加上土地成本，劳动力成本，原材料成本都在提高，住宅价格就总是要涨。
　　以供求关系看房地产价格是错误的，因为房地产的本质是投资而不是商品。投资产品价格的基础不是成本，而是未来收益的贴现，并具有“超调”性质：目前的房地产价格，已包含未来供求关系预期，提前过度反映了，到一定程度肯定会跌，而不可能持续上升。市场经济的“均衡”，只是理想化假设，特别在金融市场由于垄断和预期的作用，非均衡是常态，房地产和股票类似，都逃脱不了追涨杀跌，大起大落的结局。
　　如说美国房地产危机还没有警醒中国人，那么迪拜危机引起世界银行严重警告：亚洲有房地产泡沫，肯定促使中央政府再次打压房地产。如仍旧不能把房价打下来，那么未来数年就有可能酿成崩盘，引发金融危机。
　　
　　根源是利益集团垄断
　　人们忍不住要问：谁有这么大能耐，干扰国家调控?答案只有一个：存在一个由房地产商、商业银行、地方政府官员、某些经济学家及媒体组成的庞大利益集团。在2003年出现了独立的房地产商协会。每次中央宏观政策出台，房地产商就采取集体行动，化船政策于无形。他们经常聚会决定垄断价格，对抗中央政策，在某次会上他们这样说：“都要挺着，圈子里就这么定了。只要挺过3个月，市场就会回暖。”针对住宅面积低于90平方米的限制，一个开发商说：
　　“实在不行我们就开发‘房中房’，合二为一，横向联合。”另一个说：
　　“我设计住房是上下两层预留接口，梯子一架，立马就成复式楼。这叫上下贯通，纵向联合。”
　　2007年9月，央行决定提高第二套房的首付款比例，有人上《万言书》，认为央行做法是“宁要社会主义的草，不要资本主义的苗”。
　　政府主管部门竟然帮助房地产商去逃避宏观调控。在有关房地产泡沫的争论最为炽烈的2004年10月，他们的报告说，房地产泡沫根本存在。
　　当房地产业处于上升时期，对商业银行来说，房地产信贷是优良资产。中国80％左右的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自商业银行信贷。商业银行通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。
　　房地产开发商如果不能顺利卖出房子，可以宣布破产，把房子给银行还贷。银行只能低价卖房，形成巨大亏损，使居民存款遭受巨大损失。破产的房地产商并不亏损，他们在提成中间早已吃肥了。
　　地方政府“经营城市”，卖地成为他们最大的“钱袋子”。政府廉价从百姓手中买到土地，转手高价卖给开发商，是一本万利的生意。在这方面，土地资源最为宝贵的江浙、上海抢了先机，尝了甜头。官方公布的数据，仅浦东征地就为市政府带来高达百亿收入。其他地方政府迅速跟进，天津提出“经营城市”口号，让百姓搬出黄金地段，低价征地，高价出售。2003年累计拆迁500万平方米，涉及两三百万人动迁。政府征地收入让穷惯了的部门一下子不知所措，一位官员对记者说：“过惯了苦日子，一下子富了，还真不知道钱怎么花。”
　　土地出让金占地方财政的比重迅速上升，1990年土地10.5亿元，2005年高达5505亿元，1990～2005年土地出让金收入累计达2.19万亿元。2002年和2003年土地出让金收入增长率达到85.9％和122.8％。2006年土地出让金一季度全国土地出让金总额高达3000亿元。地方政府普遍不承认存在房地产泡沫。
　　有学者揭露地方政府与房地产商抬高价格的五招：第一招大搞城市拆迁，创造住房需求以拉高房价。三分之一住房需求由城市拆迁拉动。第二招提高拆迁的补偿标准，立即刺激新房价格上涨。第三招土地的招标拍卖，政府不断抬高出让土地价格。一旦房地产价格走软，地方政府就会减少土地供应，抬高单位土地的价格，造成地价不断上涨的假象。第四招控制或取消经济适用房和单位集资建房。第五招，操纵房地产统计数据，误导消费者。
　　商业银行有权或负责放贷的官员、地方政府有权负责批地的官员，一直是房地产商重点寻租对象。宏观政策收紧，被掩盖的腐败就可能暴露。一个房地产商倒下，一批银行与政府官员跟着倒下。
　　某些号称“主流”的经济学家为利益集团讲话，背弃人民群众利益，早已为舆论所不耻。上海某著名大学房地产研究中心主任，在中央每次调控政策出台之时，总要与房地产商一起对政策唱反调。
　　房地产广告通常在都市类报纸上占30％。发达国家有关于限制行业对舆论构成“事实影响”的立法实践表明，当某个行业广告占到媒体10％以上，这一行业就具有对舆论的事实影响力。媒体一旦受到某个行业挟制，就会影响报道的公信。
　　电视节目给房地产公司做喉舌的比比皆是，我参加过一次，两对年轻夫妇，讨论得挺有意思。主持人规定：节目不许谈房价高的问题，只能谈在高房价下大家如何买房子。想买，就只能把父母的退休金和未来的看病钱拿出来。年轻小夫妻非常恳切，说没有房子多么可怜。搬远了不行，小一点也不行，非得向父母要钱不可。还有一个姑娘恬不知耻地说：反正我家就我一个孩子，父母的钱将来也是我的；现在买了房子，将来还可以升值，有什么不好?我问：如果将来贬值呢?――她说这不可能，报纸电视都告诉他们，房价只涨不跌啊。
　　《广东卫视》做节目，来了一个房地产中介公司的代表，鼓吹房价不会跌，大家赶快买房子。我说手机上推销房子的比比皆是，这在前一年是绝对没有的。这位中介真是能言善辩，说那都是远郊区地段不好的房子，我注意了一下，手机上推销房子，也不乏“黄金地带”。
　　
　　房地产泡沫的严重后果与对策
　　高房价将套牢中产阶级三代积蓄。丧失了艰苦奋斗精神的年轻人，贷款买房一步到位，结婚就要100平方米的大房子，每平方米10000元，就是100万，首付要双方父母甚至祖父母出，自己负担30年以上的分期付款。当高房价把多数居民三代人的积蓄套牢以后，泡沫就该破灭了。没有只涨不跌的市场，当房价暴跌以后，财富就大规模缩水了。中产阶级根本崛起不了，他们将被套牢在房子上，没有消费能力。
　　大多数年轻人“居者有其屋”的梦想破灭了，不得不由买房变成租房，一辈子交房租的滋味是极不好受的。所谓“有恒产者有恒心”，大多数人一辈子依靠租房生活，社会能够稳定吗?这就是小康社会，和谐社会吗?我们警告了多年的社会两极分化，终于在住宅问题上暴露无疑。一批大房产主出现了，他们把住宅作为投资品出租，或者作为投机品出售。这样下去，他们也会亏损，因为大多数人无法支付高房租。如果高房价会引起如此大的社会经济政治问题，那么就不可以“政府被套牢，银行要亏损”为理由，再纵容这一利益集团横行。
　　长痛不如短痛，提前引爆，损失较小。国家应下决心对第二套房收不动产税，这才是国际惯例。美国人一般只买一套大房子，把上层出租，自己住下层，很少买第二套房，以避免交税。加上提高首付比例，足可以把一般住宅价格降低30％。
　　对于豪宅应控制开发数量，提高税收，容忍高价，以满足富豪们的需要。对于贫困居民和进城农民，由政府提供廉租房。
　　纠正房地产开发体制的垄断和腐败，是我国房地产业健康发展的关键。政府要控制一般住宅面积，查处各环节提成，把造价压下来。打破大房地产商的垄断，允许居民自己组织住宅合作社，允许单位自己建房。
　　在理论上应该明确，房地产的性质主要是消费品而不是投资品，更不是投机品。住宅具有社会保障与公共福利的性质，不能完全由市场经济左右，更不可由政府与大开发商谋取垄断利益。
　　当然，大多数人买不起房子的问题，不仅是因为房价过高，也因为收入不能提高。经济学界长期争论的中国有没有两极分化，两极分化对经济发展有什么作用，有没有垄断和利益集团，他们会把中国引向何方?在房价暴涨，大多数人被逐出买房行列，变成租房者的无情现实中，已经有了答案。中国经济高速发展背后隐藏的深层次矛盾，终于暴露无遗。中国现代化的方向，并没有解决。
　　能不能把住宅问题解决好，乃是一个关键，非下大的决心进行利益格局调整。不能纠正，那么我们面临的，将是一次葬送30年改革成果的金融危机。

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