【泉城楼市商业地产篇】 泉城这篇课文第一段主要内容

　　上世纪90年代至今，济南商业地产经历了20年的聚变发展，从最初的萌芽到逐步成型，伴随商业的不断繁荣发展，济南商业地产开始大放异彩。 　　济南商业地产发展溯源 　　一个城市商业的繁荣程度是由这个城市的商业业态的发展程度决定的。
　　早期济南的商业业态多是沿街店铺，聚集于一些主要街道上，形成了早期的商业街。如聚集了瑞蚨祥、精一照相馆文和楼烤鸭店，燕喜堂、广立顺等诸多闻名全国老字号的芙蓉街。这样的商业街及商业业态是最初期，也是人们最为熟悉的购物方式。
　　传统的商业零售形态受到第一次较大冲击是源于上世纪初百货公司的出现。以商品工业化生产为基础的商品零售形态――百货公司的问世，开启了近代商业的发展历程。济南大观园商场与人民商场，济南第一百货、百货大楼、山东华联曾并称为济南市属商业的“五朵金花”，主营业态全部是综合商业。计划经济时代，它们的市场份额曾占到95％以上，一直到上个世纪的90年代初，仍占据济南商业的半壁江山。
　　随着市场经济的发展，上世纪90年代中期，济南商业进入了第二轮行业洗牌期。“超市要革百货的命”，概括了济南商业第二轮洗牌的演化过程。百货公司逐渐丧失了竞争力，昔日的五朵金花已有三朵完全凋零，埋没在商业发展的进程中。
　　济南第一个仓储式超市――世购广场的出现引发了省城商业业态革命。随后，济南出现了万嘉隆，绿地等多家超市，而2001年大润发的入驻，掀起了省城大卖场的繁荣局面，随后沃尔玛，家乐福、易初莲花纷纷抢滩，目前，济南仅银座已开设了21家大型超市……另一方面，以室内步行购物环境为主的购物中心，因其舒适的购物环境，集合百货公司，超市及专卖店的综合业态，倡导一站式服务的经营理念迅速赢得了市场。1997年贵和购物中心2000年银座地下购物广场的开业标志百货业态进入革新阶段。
　　1996年，银座作为一个全新的零售业字号第一次出现――银座商城开业。随后十多年，银座不断开店。到目前为止，以其总营业面积算，是济南商界豪无争议的“老大”。
　　1997年，贵和购物中心正式开业，成为当时济南高档商场的代表。如今贵和在济南有3家商场。
　　2003年9月和2004年4月，全球排名前两位的沃尔玛家乐福先后落户济南，济南从此有了“洋商场”。可惜，当初放出豪言的两位国际巨头，直到不久前沃尔玛才开出了济南的第二家店，家乐福至今仍只有
　　家店。倒是全球排名第三的乐购，在2009年10月30日开设在济南的第一家店济南东二环店后，很快于去年11月在万达广场开设了第二家店。全球排名前三的零售巨头已聚首济南。
　　2009年，济南迎来外地商场进驻的第二波浪潮。除了借助人民商场和大观园进入济南的烟台振华和长春欧亚以及乐购外，还有来自威海的家家悦，当年8月底，其落子海鲜大市场。
　　济南商业地产发展新篇章――Mall时代
　　当城市化水平达到70％以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。
　　随着城市化进程加剧和经济的稳步发展，多元化综合性的商业地产开始在济南崭露头角，作为城市功能配套的一部分，城市综合体还肩负着为居民提供生活便利的任务。而一些位于城市商圈内的综合体由于其独具的商业、升值价值，更成了许多投资者心中的“宠儿”。
　　山东世界贸易中心――济南真正意义上的第一个城市综合体项目
　　山东世界贸易中心是省政府批准成立的集购物，星级酒店、出租写字问、娱乐、房地产开发及高科技投资等功能于一体的大型现代综合商业服务企业，是山东商业集团总公司的核心层企业。下属有银座品牌的零售业态银座商城，有委托法国雅高酒店管理集团管理的索菲特银座大饭店、银座写字楼，银座健身、银座美容、银座保龄球，当时还配备了银座震动影院、山东会展中心等设施。
　　鲁商城市广场
　　鲁商广场为十一运会重点配套工程，由上市公司鲁商置业投资开发，位于历下区经十路南侧舜河高架桥东侧、泉城公园西北侧，总建筑面积约21万平方米，规划有全民健身体育运动场馆(包括篮球，排球、网球乒乓球羽毛球、游泳馆等室内运动场馆)，拥有国内首个集EOD商务办公、APM商业街时尚购物广场高档休闲广角于一体的建筑综合体。
　　大地锐城
　　位于高新区历城区交界处，紧邻东部大动脉二环东路，由山东大地房地产公司开发，由中国园林式高层智能住宅社区、10万平方米国际购物广场、6A摩天写字楼五星级酒店和酒店式公寓构成，在济南率先擎起城市综合体的大旗。占地面积4885993sF方米，总建筑面积15万平方米。
　　万达城市广场
　　位于市中区，是由经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的城市中心黄金区域。由大连万达开发，建筑面积约100万平方米，是由城市高档社区、5A级写字楼，超五星级酒店和大型购物中心组成的城市综合体项目，其中沿经四路商业规划逾23万平方米，高档住宅建筑面积近47万平方米，酒店近6.5平方米，写字楼17.5万平方米，国际公寓2万平方米，学校12万平方米和1万平方米的市民广场。
　　恒隆广场
　　位于济南老城区，占地17.1万平方米，北至泉城路，南到黑虎泉西路，东邻天地置业，西接榜棚街。该项目由香港恒隆地产有限公司计划投资约40亿元，目标是打造一个世界级购物中心，网罗了接近350问店铺，当中超过半数为国际时尚品牌商户，其中不少更是初次进驻济南，如著名品牌Bang＆Olufsen，Coach(蔻驰)、Escada(爱斯卡达)、FurIa(芙拉)、IWC(万国表)，Mujl(无印良品)、UNIQLO(优衣库)和VersaceJeans(范思哲牛仔)等，现已于8月26日开门迎客。
　　银座和谐广场
　　位于槐荫区振兴街片区，是鲁商集团最重要的城市综合体项目。2009年6月2日银座股份的公告显示：济南市振兴街ShoppIngMall项目总投资201，483万元，拟建设购物中心及办公楼，商务公寓、回迁房等，项目规划总建筑面积48.7万平方米，预计开业后，能够辐射周边3-5公里的范围，每天客流量也将不低于5万人。当下最火的国际四大快时尚品牌中，C&A、H&M、优衣库都将落户和谐广场。
　　业内人士表示，2010年之前济南没有真正意义上的ShoppingMall，但是从去年开始，万达广场人驻济南经四路商圈，济南开始出现真正意义上的ShopplngMall，8月底在泉城路开业的恒隆广场，再加上近期即将开业的和谐广场，三家购物中心鼎立的局面，表明济南已经真正进入MalI时代。不过，业内人士表示，购物中心作为一种新兴业态，短时间内不会完全替代其他商业业态，济南零售业会出现多种业态并存的局面。
　　济南商业地产的明天会更美好?
　　2011年5月7日万达公馆开盘，当日即销售80％；其推出的235平方米豪宅受到了市场的热烈追捧，当日即被抢购。随后其推出的压轴楼王巨作，也是最后一栋豪宅，仅有56席的8号公馆也受到了市场的热烈追捧，济南万达公馆自销售以来，多次蝉联济南豪宅销冠，前期推出的380套豪宅已全部售罄。
　　今年上半年受国家调控政策的影响，房地产市场销售受到较大影响，销售量减少，销售速度放缓。而万达公馆豪宅却能开盘即销售80％，这印证了高性价比豪宅的独特魅力，也为济南商业地产开发提供了一个值得借鉴的成功案例。
　　商业地产并不仅仅是物业开发与销售的问题，还有运营问题，真正成熟的市场，需要有聚合力的运营商。投机的思维，不考虑产品价值回报的做法，很难真正做好一个商业地产项目。
　　现阶段，济南的商业地产风头正劲的就是城市综合体。但是城市综合体是一个非常复杂的业态，开发时要研究城市消费人口、城市发展方向等诸多因素，并且要依托开发企业强大的资金、人才和管理实力以及经营能力。没有雄厚实力地产商难以入局，而且，限购促使资金周转的时间增长，雄厚的资金也是发展商业地产另一必备条件。
　　现如今随着二、三线城市限购的各种政策的出台，住宅市场已趋于平和，商业地产开始上涨。但从青岛出台的商业地产增收房产税可以察觉到，商业地产可能会在大幅上涨之前就会面临限购的问题。
　　据网络调查显示，大部分网友都看衰“金九银十”，虽然也有专家预言，商业地产会扭转不断下降的数据，但是在住宅的刚性需求未能满足的情形下，济南商业地产的明天也许并不是一个阳光灿烂的日子。

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