一个公民的理性维权之路|理性之路

　　邹家健，深圳景洲大厦业委会主任。2001年，他带领景洲大厦业主一举炒掉了原有物业管理公司，在全国率先打破了“谁开发谁管理”的物业管理模式。2003年，因坚持执行《物业管理条例》，他成为全国第一个因此被罢免的民选业委会主任。2004年，他被中国消费者协会、央视等联合提名，成为该年度中国消费者维权最高荣誉奖――“3?15”贡献奖的5名候选人之一。他和他所在的景洲大厦，被认为是中国社区维权的一面旗帜。
　　然而，邹家健却没有想象中那般慷慨激昂、苦大仇深，在一个周末的下午，他娓娓道尽5年维权的酸甜苦辣，语气始终平和坚定，并不时发出笑声。他告诉记者，维权只能也必须是理性的。维权的目的是创造双赢，达到小区和谐，而不是要将小区搞成“运动场”。
　　
　　逼上梁山
　　
　　1998年，邹家健来深圳已近10年了，在深圳某IT企业工作的他，为了把父母接来同住，他和妻子决定买房子。反复比较后，他看中了位于福田区莲花山畔景洲大厦28楼的一个单位，每平方米7000多元。“我和老婆把家里所有的存折都摊在床上数，钱还是不够。”1999年，靠亲友凑齐房钱的他们终于搬人了景洲大厦的新家。
　　人住后不久，他就发现小区的实际情况和开发商当时的许诺有很大出入：物业管理处不仅乱收费，还随便对业主停水停电；大厦配套裙楼的商场超市，变成了大酒楼，噪音和油烟污染非常严重；原先售楼承诺的“名牌电梯”变成了东莞某小厂的产品，时常发生电梯关人、坠落事故，相当恐怖。深圳当地报纸用“景洲大厦电梯挑战泰坦尼克”“记者暗访感受生死时速”等语言来描述此事。
　　邹家健最初的想法是卖掉房子，但由于开发商欠交一些政策性费用，房产证迟迟办不下来。想租、想卖都不可能，“烦得不得了”。
　　到了2000年，景洲大厦业主发起成立业主委员会。邹家健因为在单位里做宣传策划，有机会出头露面，被提名为主任候选人。他所在的单位在该小区买了100多套房子，单位领导也来做他的工作。就这样，他“糊里糊涂”被动地以高票当选，成为了业委会主任。
　　新任“楼长”邹家健上任后的第一件事，是给每户居民发了一张表，询问他们对小区管理的意见。他认为自己每日早出晚归，遇到电梯坠落这样的倒霉事也许是偶然的，不一定有代表性。
　　收上来的问卷表明，业主们对小区物业管理意见很大。他将业主们的意见汇总出15条，递交给开发商和物管公司。“开始他们很傲慢，对我们不屑一顾，但我们始终很理性，摆事实，讲道理，最后，开发商的副总和物业公司的老总坐下来和我们对话协调，达成了10点共识，同意更换电梯，补办房产证，纠正乱收费。”
　　初战告捷，让邹家健着实兴奋子一阵子，他感觉业委会主任不像人们说的那么难当。但几个月后，几项共识仍没有兑现的迹象。他后来打听到，因为更换电梯花费很大，开发商和物管公司已经变卦。
　　这时，深圳的业主维权活动已经风起云涌，在政府门前静坐、打着“买房上当”的标语游行的业主们，已经成为深圳一景。景洲大厦也有业主提议采取类似行动，但邹家健反对采取过激行为，他主张维权应该理智。为此，景洲大厦业委会开展了“法律进社区”的活动，请了三批律师和原深圳人大法工委的人到小区开展普法讲座和咨询；把政府相关部门的投诉电话整理出来发给业主，提出“维权从打电话开始”的口号。
　　在向相关部门反映问题得不到回音的情况下，2001年1月，景洲大厦70多名业主向法院起诉开发商和物管公司合同违约。经过两级法院的审判，当年9月，终审判决开发商和物管公司败诉。由于有“开发商在人住6个月内未能办房产证的，从第七个月开始向业主支付赔偿金”的规定，在申请强制执行后，起诉的业主得到了少则几万、多则十几万的赔偿。据开发商称，仅赔付景洲大厦业主款就近1000万。
　　高额赔偿在当时引起很大轰动，引发了深圳其它小区业主仿效的连锁反应，也从此引发了深圳的物业诉讼热潮。自2002年起，诉讼数量一直以每年3000多宗的速度攀升。政府门前举标语抗议的人少了，深圳业主逐步告别房产维权的“初级阶段”，开始寻求法律途径解决纠纷，理性维权。
　　
　　一夜白头
　　
　　在景洲大厦业主起诉开发商后不久，邹家健的麻烦也接踵而至。
　　2001年4月，开发商派集团公司法律室副主任向当地派出所报案，说邹家健准备在5月份某位国家领导人来深圳视察期间组织业主游行，阻塞交通。派出所遂传唤邹家健，远在北京出差的他不得不匆匆赶回接受调查。查明真相后，此事不了了之。
　　一波未平，一波又起。2001年4月26日，开发商以邹家健在某网站BBS上辱骂开发商是“骗子、流氓”为由，向法院起诉他名誉侵权，索赔1000万元，开创了建国以来地产商家向消费者个人索赔金额最高的全国之最。
　　几天后，开发商的法律室主任以“名誉侵权”为由，要求邹家健向其支付名誉损失赔偿金8万元；一个自称是景洲大厦A座某室业主的人以“其他民事纠纷”为由，也将他告上法庭。起诉状称：邹家健自办“景洲315"’网站等行为，使原告所购的景洲大厦房屋严重贬值，出卖与出租都非常困难，要求判令邹家健自“景洲315”维权网开通之日起，每月赔偿3838．8元的经济损失费。
　　一月之内三次被起诉，后面还不知道有多少。按深圳律师业的收费标准，这三个案子至少要支付100万的律师费，邹家健的压力可想而知。他开始频繁到相关部门反映问题，寻求帮助，却均无下文。更奇怪的是，此前对他青睐有加的当地媒体，也开始三缄其口。在某报社的走廊上，邹家健甚至看到了“景洲大厦的问题不准报道”的禁令
　　孤立无援的状况下，邹家健整夜整夜地睡不着，几天之内，40多岁的他头发全白了，原本很好的视力也经常出现重影、眼前发黑、眼压过高的情况。医生告诉他，再不注意可能会瞎掉。
　　就是在这种近乎绝望的状态下，他开始了艰苦的自救。他购买了大量法律书籍，上网查资料，多次自费到北京、广州等地请教相关专家。最后，他的真诚感动了北京大学的法学博士孙海龙和深圳的两名律师，他们为他免费辩护。
　　两年间，官司前前后后开庭10多次。最后，尽管邹家健出具了那份帖子不是他所写的有力证据，两级法院依然判决邹败诉，只是把赔偿金额减少到5万元。开发商果然实现了在深圳“搞定”他的“豪言壮语”。
　　法院判决书称，邹家健在2001年5月19日、21日在网上发帖辱骂开发商是“骗子、流氓”。证据来自同开发商长期进行广告营销合作的某房地产商业网站，而地产开发商起诉邹家健网上侵权的时间却是在2001年4月26日，也就是说地产开发商起诉他侵权时，他的“侵权行为”尚未发生，但地产开发商仍然是赢家。
　　就在判决要进入执行阶段时，事情发生了戏剧性的变化。开发商总经理在另一地产开发工程中因收受贿赂、去澳门豪赌等问题，被“双规”、逮捕，最后判刑。开发商高层改组，新领导上任后，到景洲大厦进行暗访后认为，该大厦的电梯没出人命已是万幸，遂主动和邹家健达成和解。后两起官司也很快以和解、撤诉的方式了结。法院还查明，那个向他朗索赔3838．8元的业主是个“假货”，景洲大厦根本就没有这个业主。
　　
　　“景洲事件”首开先河
　　
　　一直以来，物管行业实行的是“老子开发儿管理”的模式，业主炒掉物管公司非常困难。但邹家健相信一个朴素的道理：房子是我的，我就有权利选择谁来服务。景洲大厦业主委员会在邹的带领下，进行新一轮的维权行动，决心从此处取得突破。 　　2001年9月17日，景洲大厦业主在全国首开先河，由业主自主投票表决，更换了原来由开发商指定的物管公司，这就是闻名全国的“景洲事件”。有媒体称，“景洲事件”推动了中国房地产物管行业的改革，引发了物管行业的重新洗牌。
　　炒掉了旧的，就要选聘新的来代替。这时，邹家健发现，原来一直沿用的由住宅局起草的物管格式合同有诸多不合理之处，如允许物管随意停电、停水，对住宅失窃造成的损失不予赔偿等，不仅侵害了业主权益，对物管业的长远发展也不利。他希望对这一格式合同进行大幅度的修改。
　　就在这时，深圳某山庄发生了某浙江纽扣大王被害事件。事发前，凶手已在小区内的一间空房住了几天，保安也已发现他们，但没有采取相应措施。该案二审时，法官以“物管合同未做相应规定”为由，判物管胜诉。
　　这件事让邹家健意识到，物管合同权利与义务的不对等，后患无穷。在其坚持下，景洲大厦后来的物管合同增加了这样的规定：“若因物业管理员违规、失职、脱岗，造成业主财产损失的，经公安部门确认后由物业管理公司承担赔偿责任。”
　　然而，在新物管公司的招聘上，深圳市住宅局却要求在他们的主持下，通过招标形式进行选择。“我们和物管公司的关系是平等的民事主体之间的关系，不涉及政府，根本不需要招标”。但住宅局坚持这样做，并不允许业主投票，在9名招标组成员中，业委会只占3席，其余都是主管部门指定的专家代表。
　　“这些专家，大都是房地产公司和物管公司的经理人员。”邹家健说。招标前，住宅局圈定了5家候选公司。结果，业主大会投票表决胜出的公司没有中标，最后中标的公司在业主大会表决时比前者少150票。
　　这桩“包办婚姻”维持了两年多，两年中，小区多次发生失窃事件，物管本体基金的使用账目也不按合同执行，当他们最后离开时，甚至卷走了业委会从前任物管追回的、委托其代为保管的小区物业维修基金和物管费，至今不肯退还。招标时异常积极的住宅主管部门却对此―直充耳不闻。
　　
　　自主选择物管公司
　　
　　两年后的2003年9月17日，景洲大厦业主委员会不愿再与这家公司续签合同，仍然坚持要自己选择物业公司。而当年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》正式实施了。按照《物业管理条例》的有关规定，选聘和解聘物业管理企业是业主大会的职责，选聘和解聘物业管理企业“必须经物业管理区域内全体业主所持投票数2／3以上通过”。于是，2003年10月18日，深圳景洲大厦业主大会投票表决选聘了新的物业管理企业。
　　与以往选聘不同的是，这次景洲大厦选聘物业管理企业，没有行政主管部门的官员参与，也没有招标机构的投票评330负责这次选聘工作发票、收票、统计的是小区业主委员会从深圳大学管理学院邀请来参加社会实践的行政管理专业硕士研究生。负责监督选聘和监票工作的是所在辖区的居委会主任、律师、学者以及前来采访的媒体记者。
　　最终，超过2／3的表决票赞同深圳市金风帆物业公司来景洲大厦实施管理。第二天，景洲大厦业主委员会便把投票结果报到深圳市福田区建设局物业管理科进行备案。10月30日，景洲大厦业主委员会和金风帆物业公司签订了委托管理合同，随即新物管进驻，实现了平稳过渡。
　　然而，这场旷日持久的维权事件并没有就此划上句号。2003年11月17日，邹家健突然收到深圳市住宅局“关于责令景洲大厦业主委员会限期改正违规选聘物业管理企业行为的通知”。通知认为，景洲大厦绕开住宅局主管部门，抛开深圳物管招投标程序(即没让深圳市住宅。局指派的“专家”参与投票)，责令景洲大厦业主委员会在15日内“限期改正违规选聘物业管理企业行为”，“应按规定的招投标程序组织招标活动，重新选聘物业管理企业。”消息传出，舆论一片哗然。行政法专家认方，深圳市住宅局所依据的条例和办法，和作为上位法的国务院《物业管理条例》相抵触，应属无效。
　　2003年12月31日晚上，深圳市住宅局、福田区建设局来到景洲大厦，召集业委会9名成员(2人缺席)开会，让景洲大厦业委会成员表态同意按住宅局、要求招投标。因与会全体业委会成员拒绝接受住宅局整改要求，住宅局便拿出事先已打印好的“处理决定”宣读：罢免邹家健景洲大厦业委会主任、委员职务。邹家健于是又成为全国第一个因坚持执行《物业管理条例》，被深圳住宅主管部门直接用行政红头文件罢免的民选的业委会主任。为表示对“处理决定”的不满，参会的业委会成员提出集体辞职。
　　“当家人得知我被红头文件罢免的时候，妻子和小孩都很兴奋，以为我终于可以解脱了。”但是业主们的信任和肯定，注定了邹家健离不开是非的漩涡，2004年1月13日，他以98％的支持率再次被业主推选为业委会主任。
　　
　　和谐景洲
　　
　　景洲大厦经过5年的不懈维权，已经发生了很大变化。原来臭烘烘的垃圾房经过改造后旧貌换新颜，原来货不对板的屯梯全部被更换，物业管理费从原来的3元多降到2．3元／平方米，电梯内广告和地下停车场的收益也已收归业主集体所有；房子的价值发生了巨大变化，房价从低潮时的4000元／平方米左右上涨到如今的6000元／平方米以上。买房、租房人称，在景洲大厦置业有当家作主的感觉，不会受欺负。港人及外国客商也选择常住景洲大厦，社区安定祥和。
　　总结国内物业维权的经历，邹家健提出了“三段论”：第一阶段，业主往往采取―些过激方式，比如挂标语、静坐、游行等；第二阶段，业主行为日趋理性，主要通过法律途径维权，但败诉者居多，第三阶段，业主与房地产商、物业管理公司达到“三赢”局面，形成“和谐社区”。他认为，“目前我们还处于第二阶段”。这几年，邹家健―直在探索迈向“第三阶段”的路径。他认为，要实现“和谐”，除了不断地奔走维权外，还需要制度创新和人们之间的善意。
　　邹家健认为，业委会名义上享有对物管公司的监督权，但实际上有名无实，因为物管是很专业的领域，涉及财务、机械维护等方方面面，业委会成员既没有能力也没有时间去时刻“监控”物管公司，所谓的监督权往往流于形式。
　　2005年1月1日，景洲大厦在深圳再开先例，实行物业管理“包干制”：每年支付固定费用给物管公司，业委会不再过问物管公司的具体事务。只对本体维修基金和所购买的物管服务项目的执行情况进行监督。业主和物管双方按合同约定办事，各司其职。
　　邹家健还担心，业主权利从开发商和物管公司那里收回后，往往集中于业委会，对业委会成员的监督成了大问题。早在2003年8月23日，景洲大厦业委会首次进行换届选举，邹家健就提出“拒绝黑箱操作，把业委会换届选举过程摊在阳光下”的口号，并首开先例，将业委会换届选举过程的各种资讯文本及候选人情况介绍在深圳房地产信息网“物业管理”栏目进行网上公示，接受社会和业主监督。
　　后来，针对有些小区出现的业委会成员被开发商和物管公司收买，办事不公的情况，他在景洲大厦业委会实行《业委会自律守则》，要求业委会成员必须交纳管理费和停车费，小区的所有事务必须在内部网站和小区内部张贴，接受监督。
　　在很多小区，业主维权往往意味着和物管公司工作人员的对抗和冲突，邹家健则认为要对事不对人，反对一些业主对物管人员颐指气使的做法。“他们也是人，出来打工不容易，要尊重他们。”平日，邹家健总是客客气气的。逢年过节，他自己掏钱给物管人员发红包、送月饼、送年历。一次，有业主投诉保安唱歌大叫影响休息，希望他“管一管”。邹经过调查发现，保安在冬天还在用凉水洗澡，唱歌大叫是为了抵御寒冷。在他的坚持下，保安的卫生间装了热水器，值勤的岗亭装了风扇。 　　在景洲大厦，就是在维权最激烈的时候，邹家健和保安、保洁人员的关系都是很融洽的，有什么风吹草动，总有人给他通风报信。在他看来，“和谐”不仅仅是冷冰冰的权利和义务，设身处地地尊重和关心周围’的人，这样的“和谐”才有人情味。
　　
　　“要去影响游戏规则的制订”
　　
　　维权的过程中，邹家健意识到，物业侵权现象的频繁发生，不仅仅是某个开发商或物管公司的“良心”或“素质”问题，更主要的是相关游戏规则中存在着不公平的因素。因此，他很早就有意识地去试图影响相关政策法规的制订。
　　2002年6月，当景洲大厦业主委员会大胆摈弃深圳物管“不平等条约”(格式合同)，在全国首开先例，采用经济合同方式约束业主同物管公司的责权利后，邹家健亲自去京，将相关资料送到国家建设部。当他回到深圳的时候，他听说建设部通过深圳有关部门调阅了景洲大厦的物管合同。2003年9月1日生效的《物业管理条例》相关条款在很多方面体现了他曾经鼓与呼的内容。
　　2003年5月15日，邹家健以非正式候选人的身份自荐参加深圳市福田区人大换届选举，他自制了50份海报在选区张贴，海报写道：在人大代表选举中，请在“另选他人”一栏里直选――邹家健，并称根据《选举法》，公民有权在候选人以外另选他人，请投下您庄严的一票，选择一位敢为百姓维权代言的人大代表。
　　邹家健坦言，如果能够当选，将关注公众消费，代表百姓参政议政，为弱势群体的维权作出努力。由于有关单位的阻止和准备不充分，邹没能成功当选，但这来自社区维权群体的竞选代表的出现，成为2003年深圳区级人大“选举风云”中的焦点。
　　2003年7月15日，没有当选人大代表、没有私家车的邹家健却以唯一的消费者代表的身份，作为大会陈述人参加深圳市人大举行的地方立法听证会，就深圳经济特区机动车停放管理中“停车场丢车赔不赔”等问题发表意见和建议。他的发言引起了听证会和媒体的关注，并因此走进央视东方时空进行“时空连线”，放大了消费者群体的声音。
　　一个月后深圳人大、政府采纳了邹的建议后作出规定：“政府应兴办相当数量的停车场，在工作时间向前来办理事务的车辆提供无偿停放场地。”对停车场管理单位的法律责任问题，修改后的立法《草案》中除采用保险理赔的方式来解决外，同时规定，“车场管理单位因不履行本条例规定的职责或不符合停车场管理规范而造成停车场内的车辆损毁或丢失的，应当承担相当赔偿责任。”
　　2004年1月13日，邹家健开展“深圳物业管理现状”‘的专题调查，调查项目涉及深圳目前物业管理中普遍存在的热点问题，还涉及业主权利、物管选聘、行政执法、矛盾解决方法等许多有争议和有制度创新的热点话题。旨在为政府决策和物管调研提供真实的民意调查数据，反映社情民意，反映业主声音，为深圳正在进行的与百姓生活密切相关的房地产物业管理“游戏规则”的修订建言献策。
　　对邹家健而言，5年多维权的风风雨雨让他有太多的感慨。他说，依法维权，建立和谐社会，需要政府和业主的共同理性，合作努力：政府要正确看待业主的维权行为，引导业主维权依法进行，不要将业主维权视为社会“不稳定”因素，不要采取行政手段随便干涉市场民事事务；业主则要学会按照市场经济的运行法则，学习理性地调节处理各种民间事务，学会用合同约定的方法规范利益双方的权利与义务，不采取任何过激的行为进行维权，不要将个别主管部门工作人员的不正确言行视为“政府行为”，尊重物管人员的劳动。
　　“维权并不是我生活的全部内容。维权是为了活得有尊严，维权是为了更好地生活――这就是我对业主维权的理解。”邹家健最后微笑着对记者说。

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