物业税 物业税为何“难产”?

　　编者按: 　　每当房价调控成为热点时,开征物业税的呼声便会随之高涨。 　　在刚刚闭幕的全国“两会”上,房价高企被千夫所指,物业税这个被视为“能抑制房价的一柄利器”,又被拿出来讨论一番。作为一种财产税,物业税在2003年提出时,本意是优化房地产税费结构,同时增加地方财政经常性收入,以减少对“土地财政”的依赖。然而,随着房价一路飙升,物业税被赋予越来越多的“重任”:打击房地产投机、抑制房价过快上涨、缩小贫富差距等等。
　　“空转”了6年多,物业税始终只是“干打雷,不下雨”。讨论了这么多年,物业税为何“难产”?有人说,关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题仍然没有一个定论,这是征收物业税的最大障碍;也有人说,这些标准背后牵扯着太多的利益纠葛,拥有房产的人往往在社会上拥有更多的话语权,以至于物业税迟迟无法出台。
　　讨论的声音依然在继续,最终的结果依旧扑朔迷离。温家宝总理曾说:一个国家的财政史是惊心动魄的,如果你读它,会从中看到不仅是经济的发展,而且是社会的结构和公平正义。那么,在物业税上,能否保障老百姓的利益呢?
　　
　　拥有房产的人拥有更多的话语权
　　
　　开征物业税牵涉到方方面面的利益。拥有房产或房地产的居民个人要由不缴税改为缴税,其所承担的税负水平要因此而上升,他们对开征物业税所抱的态度可想而知。在现实生活中,拥有房产或房地产的人又往往较之不拥有房产或房地产的人,拥有更多的话语权。可能或潜在的纳税人的利益倾向,显然会在很大程度上左右着有关物业税问题的抉择。
　　按理说,地方政府应当是开征物业税的主要获益者和支持者。但是,根据既有的设计原则,物业税的开征肯定要与土地出让金制度的规范连在一起。作为近年来地方政府的一个重要财政收入来源,土地出让金收入的动向与地方政府甚至地方政府官员个人的利益息息相关。开征物业税与规范土地出让金将分别给他们带来怎样的利益得失,两者孰大孰小,在未来方向不确定的条件下,也使得地方政府疑虑重重,始终形不成开征物业税的推力或动力。
　　作为以居民个人拥有的房产或房地产为征收对象的税,物业税既属于直接税,又要深入到已有的财产层面征收,这无疑对现实中国的税收征管机制提出了严峻挑战。现实中国的税收征管机制,尽管这些年进步很大,但从总体而言,还尚停留于“间接征收、截流管理,’的水平。即是说,它主要适应的是间接税的征收,并且,是在国民经济循环所形成的诸种要素收入的流动中,选择特定环节截取部分收入的办法来征收的。既不适于征收直接税,又难以深入到已有的财产环节,让具有如此特征的税收征管机制去完成征收物业税的任务,当然会力不从心。问题在于,如不能获得来自税收征收机关的强力支持和高度认可,物业税的开征也只能是纸上谈兵。
　　尽管我们国家规定土地公有,但使用权也可以作为物业税的征收对象。目前的很多房产不是通过商品房开发获得的,这些房产信息连房产和土地部门都不清楚,更不用提税务机关了,而开征物业税最主要的技术要求就是要掌握房源信息。
　　――中国政法大学
　　财税法研究中心主任　施正文
　　短期内看,能征收的不动产税可能还不能弥补土地出让金的收入。而开征不动产税要投入相当多的精力和财力,将来收益如何,暂时还难以评估。同时,中国地方官员的任期制和考核标准只会使其注重短期收入,这些都影响了地方政府的积极性。
　　――国务院发展研究中心“中国物业税
　　改革研究”课题组主要执笔人　王晓明
　　物业税的征收对象主要是拥有房产的个人。如果是短期持有的投机性购房,在房价涨幅远高于物业税成本时,物业税影响有限;对于长期持有的投资性购房者,物业税影响较大,但所购住房用于出租的投资者可能通过提高租金将新增税收成本转嫁给租房者。
　　――上海财经大学
　　公共经济与管理学院教授　胡怡建
　　利息过低容易助长大家炒房,因此利息必须要提高。此外,政府财政绝大部分来自房地产市场,2009年新房销售逾4万亿元,而绝大部分款项都转入政府口袋,可见政府对房地产的依赖有多大。加物业税相当于加息,这就意味着炒房的成本上升。成本上升,炒房的兴趣自然就会下降。
　　――经济学家　谢国忠
　　
　　物业税对老百姓不是新的负担
　　
　　经过7年,我们在税收的征管方面,已经有卜定的准备。到目前为止,如果要真正开征物业税,百姓关心的问题还是开征以后对于房地产价格和百姓存量房价格体现的影响。应该来说,目前房地产价格整体来说比最高的疯狂时期肯定是有所回落,但是仍然处于高位。因此,如果房地产价格因为开征物业税而引起很大波动,恐怕会使我国的房地产市场陷入一个动荡的状态。目前,关于物业税的开征对于房地产市场到底会产生什么样的影响,大家看法不太一样,但是市场会做出相应的反应,这是肯定的。除了对房地产价格的影响外,百姓还担心自己手上的存量房资产会不会缩水或升值?
　　物业税的开征在未来可能会分几步走。我们目前的房地产税制改革就想以企事业单位为核心,对它们先行进行税收的检定,比如说我们把房产税和土地使用税等取消,税负合在一块,代之以新的物业税。这算是我们预想之中的物业税开征的第一步。第二步,恐怕就涉及到百姓的利益了。涉及到百姓的现房要征收一定的税收。这个也分两个步骤,首先,对一些例如豪宅、大户型等高档住宅征收,因为这类房产拥有人的税赋承受能力比较强,同时,他们也很有可能不止一套住房,有第二套房子属于投资行为,甚至有的还是炒房投机行为。那么对这些投资和投机行为的征税是在先的。第三步,再过若干年之后,再准备条件向普通百姓的一般性的投资性住房征收。现在大概可以做这样一个路径的描绘。
　　物业税对老百姓来说,不是新的负担。从目前来说,第三步才是对百姓的普通用房征收。因此对百姓的影响还没有太明显的显现。但是从物业税发展的长远来看,所有住房都应有―定的税收,这是一个必然的趋势。

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