广州楼市限购政策最新消息_政策向下,楼市向上?

　　被讨论已久、在“两会”上热议的物业税、国资委对央企拿地的管制无疑是两大争论焦点,未来的加息策略以及地方政府的政策配合,考验着从中央到地方各级政府的执政智慧。人们更为关注,在多种不确定性的调控组合拳下,中国楼市将何去何从?
　　
　　3月22日,国土资源部(下称“国土部”)召开全系统的视频会议,部署加强房地产用地供应和监管工作。而这距国土部最近一次围绕“房地产用地”展开行动,即3月10日国土资源部发布的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(下称“国十九条”),还不足半月。
　　这一在楼市2005年首轮调控之时未有太大声音的政府部门,短短几个月来在“房地产用地”领域屡出声音与动作。
　　然而,这只是近来楼市调控的冰山一角。
　　继去年年底,中央政府在短短一周时间里连续三次提及房地产问题,并且第一次公开表示要“遏制”房价,“国四条”和“国十一条”亮剑之后。围绕楼市调控,涉及部门的名单越来越多,“两会”前后亮相频度也史无前例,这其中不仅包括住房和城乡建设部、财政部、银监会、央行、国税总局、民政部、发改委等部门,还包括诸如国土部、证监会、国资委等以往在调控风暴中不甚活跃的部门。
　　“从2005年开始,楼价屡打屡涨,楼市痼疾难除,最近一轮部分地区城市房价暴涨已经成为本届政府不得逃避的难题。多部委联动,组合拳频出,不难理解。”一位资深业内人士表示。因此,在未来,围绕楼市这既关乎经济大局、还关乎社会民生、甚至关注政局稳定的领域,不排除相关部委会有更多监管的细化措施出台。
　　这其中,被讨论已久、在“两会”上热议的物业税、国资委对央企拿地的管制无疑是两大争论焦点,未来的加息策略以及地方政府的政策配合,则无疑考验着从中央到地方各级政府的执政智慧。人们更为关注,在多种不确定性的调控组合拳下,中国楼市将何去何从?
　　
　　物业税知易行难
　　
　　“两会”期间,历经春节过后被媒体追踪的“物业税”问题再度被各代表委员提及。由于在众多人眼中物业税与“房价”有着不可逃离的关系,作为舆情的集中曝光平台,“两会”让各界人士在春节过后再度集中热议物业税。
　　然而,“热”的过后却总是众人狂欢之后的寂静,“两会”结束半月有余,物业税的讨论再次退潮。而细心者会发现,与从2009年到2010年物业税被热议类似,在2007年,是时房价正处上行阶段,物业税也常常会占据在各大网站、报纸上的显要位置。
　　在历史的轮回中,媒体的报道多围绕三类人群,一是政府相关部门;二是开发商;三是学者专家。有趣的是,三方观点总体上却多为抵触。
　　一边,是以专家、学者、研究员为主的政协委员多数表达了抓紧研究、开征物业税的想法。在此次“两会”上,尤以提交了《关于抓紧研究、准备出台物业税(房地产税)的提案》的政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康为代表。他表示,物业税能抑制房地产投资和投机行为,应将“流转领域”的收费变为“保有领域”的税收,扩大原有的房产税范围。“不求一步到位。我建议在方案出台初期,一般消费住房不施征,只是对特别好认定的独立别墅、豪华公寓考虑先行征收,甚至居民第一套自住房可以考虑永不施征。”
　　另外一边,房地产商几乎都是反对派,甚至不乏“不可能派”。在“两会”过后北京举办的“汇丰财富管理论坛”上,华远集团董事长任志强一如既往地表示,按现有的制度来看,中国根本不可能出台物业税。
　　“中国的法律上有房产税,如果要想实行的话,完全可以用房产税的办法解决相关的问题。依照贾康先生的说法,在1956年土地制度改革之后,这些税我们一直在交着。可按照现有的规定,对于住宅是免征的。”任志强对记者表示。
　　事实上,若仔细分析有关物业税征收与否的讨论,人们会发现,话题无非围绕以下两个层面:第一,征收是否会将负担转嫁给购房者,而与此相应的就是,征收能否有利于缩小贫富差距,抑制投机;第二,土地出让金与物业税关系如何处理。这两者背后,无非就是多种利益格局再分配问题。开征之前,如果没有将涉及房地产的各项出自多门的税费需要合并、梳理、成型为一个体系,有关物业税的话题一定会争论不休。
　　物业税成为老生常谈,却只是“只闻楼梯响,不见有人来”,不能将原因归结于时机是否得当。目前需要加大关注度的理由,它似乎正处于孵化的加速器上:房地产行业在经历金融海啸后已经到了一个新的时期,税制改革的紧迫性和必要性越发强烈。部分城市地价房价过高、市场过热等,是否与房地产行业税费复杂、项目繁多、尚未理顺有关?同时,在上述力度空前的楼市调控阶段,物业税是否有了前所未有的开征契机?
　　而回答这些问题,却不能仅仅依靠时间来解决。
　　
　　央企“脱疆”躁动
　　
　　与“物业税”同处风口浪尖的,还有谁也按不住的央企的“地王”。
　　从去年6月中化方兴一举夺下北京广渠路15号地,到6月28日中国电子下属子公司成都中泽置业夺下北京奥运村乡“地王”,甚至在“两会”以后,央企一次又一次地与“地王”字眼联系到一起。
　　在此情景下,其监管部门国家国有资产管理委员会(下称“国资委”)的压力不言而喻,最近国资委成为监管政策频出的媒体聚焦点。
　　事实上,从去年开始,国资委的态度早就有迹可循。据本刊了解,就在中国海外拿长风地块(2009年9月10日)之后,去年最后一个季度, 3个月内,国资委就曾3次召开秘密座谈会,“指导”的严厉程度更随着会议次数“递增”,最后发出“不要拿地王”的口头警示。从委婉规劝到强硬禁止,足见国资委对于央企激进拿地行为的忧虑。
　　进入2010年,这些忧虑则更多的公之于众。
　　1月7日,国资委副主任黄淑和在中央企业负责人经营业绩考核工作会议上将房地产与股市、期货并列为三大高风险领域,并要求央企慎重进入上述3个领域; 1月10日,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,其中“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”的表述,更是引发市场各方浮想联翩。
　　从口头不要拿“地王”,到明确表态,再到要求部分央企列出退出方案和时间表,这一系列举措,在国有资产管理上史无前例。监管的逻辑尚难准确获悉,但是,至少,国资委正在以高调的姿态意图平抚公众的愤慨。
　　“这种表态背后,无疑是不想让央企成为众矢之的。说在‘保护’言不为过。”一位接近国资委内部的业内人士对记者表示。
　　国资委管理的难处始终在于“不好管”和“管不住”。虽然酝酿已久的EVA(经济增加值)考核在今年初正式出台,原本寄望于考核机制的改善能缓解央企大举进军房地产领域的现状,但国资委版本的EVA考核机制本身就有值得商榷之处,其效应也可能低于预期:企业资本成本不反映金融市场状况,而是行政指定的,标准取值5.5%,通过一个静态的资本成本计算出来的EVA,离真正执行EVA指标的本意相差很远。其次,采用前三个年度基准值上的相对考核,在一定程度上也背离了EVA的本意。
　　“现在对准另外78家非主营地产业务的央企效果有限。” 一位业内人士评论。更有人放出“风凉话”:“天价地还会继续出现,剩下这些家,更有可能形成寡头垄断。” 　　而这一切“管不住”的预期背后隐藏央企“脱缰”的市场原因。
　　“在北京,我们现在拿地根本不是考虑能否符合自身的运营成本,而是先拿下来再说,然后再去重新算。否则我们这些人,就要在北京失业。”一位主营业务为房地产的某央企员工告诉本刊记者。而这也与国资委副主任邵宁“招拍挂制度必然产生‘地王’”的表述一致。
　　在国资委面前,摆着这样一条难以跨越的坎儿:如果土地供应不改善,如果市场竞争的机制没有公平地建立起来,央企依然有可能“脱缰”。
　　
　　地方政府的逻辑
　　
　　难以跨越各道限制的,还有各级地方政府。
　　很多人还记得2008年,中央政府还在调控,地方政府已经开始了各种救市活动。石家庄市从2008年5月份开始就打响了救市的第一枪;南京市长刚刚感慨自己的工资也买不起大房子,不久以后,南京市却一口气出台了20项救房地产的政策。
　　到2010年,上述看似“不听话”的做法背后依然有着强大的动力:在GDP膜拜气息始终不改的当下,依靠土地财政的地方政府能否在“两会”后推出打压楼市的政策成为众人关注的焦点;由于楼市已经出现微调,他们是否会“会上听听,会下照旧”?
　　虽然紧随北京版的“十一条”调控政策之后,广东省政府也出台了“粤四条”调控楼市,不仅加大市场有效供应,同时加强抑制投资性购房,且房企在取得预售许可证后,要求公开销售的24小时前,需“一房一标价”来明码标价。但是,在其他地方政府尚未出台地方版的调控政策之时,人们的担忧不无道理;虽然此轮调控中中央首次提出,省级政府要对稳定楼市、解决低收入家庭住房困难问题负总责。但是,这种责任到人的新提法的实行效果如何尚待观望。
　　“如果地方政府在根本上不是向地方的公众负责,而只需向上级负责,再多再严厉的楼市新政,地方政府都不会有真正的动力去施行,只会是做做样子应付一下,效果也只能像“开发商总理”任志强所不屑的那样:‘不当回事儿’。”有媒体评论道。
　　然而,在既有逻辑之下,也有可以期待的新转变。比如,有媒体就在春节前爆料,在中央楼市调控新政出台不久后,由九部委组成的联合督查组已经开始奔赴地方,督查中央政策在地方的具体落实情况。
　　“由住建部负责的楼市调控督察报告已经完成,并按规定时间上报相关部门。”一位接近该部的业内人士表示,在可以预见的未来,督察结果的反馈将有可能对各地楼市形成一定的效应。
　　而且,在 “国十一条”提出“扩大经济适用住房供应范围”的要求下,一些房价涨幅领先的一线城市已经开始承诺对保障房的供应比例做出重大调整,比如北京和广州等地。
　　而在一些不是领涨的城市中,保障房的供应力度也在加大。比如重庆已明确表示,已形成廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓等五种保障房并存的格局;昆明则提出了住房保障“全覆盖”的目标。
　　可以肯定的是,虽然各地政府对于扩大经济适用房的供应仍存有重重顾虑,但其变了量的保障房供应策略仍然可以给楼市带来一定新鲜之气。
　　
　　加息未来迷雾
　　
　　在人们尚对地方政府政策落地谨慎观望之时,对于中央层面的调控期待似乎已经全部实现。
　　“在尚未触及深层制度的前提下,中央能用的调控手段基本上都用了。如果说还有什么可以期待的话,就是经济刺激政策的退出。”上述资深业内人士表示,“加息已经成为必然,可何时加息则尚存悬念,对于楼市的影响也是如此。”
　　目前可以看到的是,货币政策的调整只是出现在存款准备金率这一层面,而不是加息,其最主要的原因在于央行已经意识到,调整存款准备金率可以使银行的可贷资金减少,致使其在贷款的过程中更加关注贷款的投向以及贷款的质量,而在这一过程中,不至于加大尚在恢复中的企业的财务负担,也不会提升买房消费者贷款的利息负担。而这都是处于维持经济发展的考虑。
　　“相对于加息,存款准备金率和信贷额度控制等,对于收紧流动性效果更为明显,同样可以起到管理通胀预期的作用。”因此,在众多不确定性的背景下,加息对于楼市的影响也格外迷雾重重;在多种因素纠结下,而以往楼市的对于加息的判断也不能成为未来楼市判断依据。

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