[让房地产走完一个完整周期]房地产周期

　　 　　口述?宋 丁 整理?杨 江（记者） 　　 　　如果不看到深圳涨和跌背后的问题，你将步入深圳后尘。 　　 　　这几个月深圳楼市量价齐跌，成交量回到10年前。就新盘成交量而言，2005年至2008年４年的数字非常有意思，2005年是900万平方米，2006年700万平方米，2007年是500万平方米，而房价在2005年涨了17％，2006年涨了26％，2007年涨了50％以上，今年呢，上半年是100多万平方米，如果下半年继续低迷，今年新盘就是300多万平方米，连续４年，逐年递减200万平方米，相当不理性。
　　按照深圳人口总量、经济发展水平、人口消费水平，二三级市场一年总得成交1200万平方米吧，但今年新旧市场到年底可能也就只有700万平方米成交量。这个成交量是反映这个城市的经济发展要求与人均消费水平的吗？！
　　市场观望氛围很浓，此时舆论导向非常重要，但舆论似乎都在讲还没有跌到位，认为开发商要大胆降，我实在看不懂，从深圳的基本面，我看不出“隆冬”迹象。
　　投资、消费、出口是拉动国民经济的三架马车，深圳是出口外向型城市，现在出口受到较大影响，消费内需力度也一直不够，政府最好操控的就是投资，这当中，房地产占了很大板块，如果这个市场低调到不能发展，这个城市国民经济我就看不到前景了。
　　房地产市场到了今天充塞太多情绪化的观点。我强烈呼吁房地产市场平稳、健康地发展，这个城市并没有严重到怎样的程度，为什么一些舆论这么消极。
　　当然，房价降到目前的水平是正常的，是对过去３年特别是2007年暴涨的理性回归。
　　上世纪90年代末的房改是真正推动中国房地产市场化的改革，直到去年，都是爬坡状态，只是有快慢，去年是暴涨式爬坡，说明房地产到现在连一个完整的成长周期都没有过去。
　　我们必须承认我们在这个领域是不成熟的，必须学会通过这次的调整来走完一个完整的周期。所谓周期，就是必须让它涨透，然后再让它跌透。政府要控制好涨与跌的两端，在这两根高压线中间，市场经济爱怎么走怎么走，我不管你。
　　我认为深圳楼市再暴跌不可能了，但市场观望心理还是比较浓郁，加上后奥运时代已经开始，不排除一定程度比如10％惯性下跌。政府现在还没有必要出手，如果万科地产这样的企业都有危机的时候，那就意味着一个大的转点，那就不是一个行业、一个企业的倒掉，而是深圳经济的倒掉。
　　迹象表明，市场内部正在进行良性调节。部分中小企业扛不住，和大企业协商兼并，这不是很好嘛？我们过去就想要看到这个场面。
　　断供潮不会出现，“负资产”不意味着断供。“千亿断供”已被证实为“剑客”带头的炒作，不要让剑客横行市场，我们坚决反对5个月暴涨50％让老百姓买不起房，我们也不希望出现“剑客”让老百姓跟着他们走，这是另一种非理性。我觉得这也是一种超级误导。
　　过去存在的开发商、中介、购房者联手骗贷、变相零首付，这些问题都得以曝光，不是很好嘛，以后就阳光操作了，让房地产经历完整的周期，把所有的问题暴露出来，然后该完善的完善，下一轮肯定会避免。
　　深圳的警示就是：认真总结这一轮发展过程中的经验教训，完善制度化与角色定位。这一轮涨跌关键不在于市场，而在于政府，主要问题还是政府角色的缺失。政府应该承担保障性住房，然后剩下的由市场解决。现在政府把这部分承担起来了，所以骂娘的又转变为夹心层，于是出现了代言人比如牛刀、邹涛。
　　我认为，深圳在全国是很具代表性的，深圳暴露的问题在别的城市都存在，只是暴露得更集中、更早，各大城市应该互相学习总结经验教训。
　　如果不看到深圳涨和跌背后的问题，你将步入深圳后尘。
　　（宋丁，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任）

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