上海：借力民生住房

　　 　　从政策可以看出，上海不排除政府出钱购买开发商闲置房作为保障性住房房源的可能性。 　　 　　就在财政部10月22日晚7点发布10条“楼市新政”几小时后，上海也趁热打铁推出了14条针对民生住房保障的救市政策。
　　作为中国的经济金融中心，上海的楼市对于上海乃至全国有着举足轻重的作用，新政不仅仅关乎房地产界。事实上，在财政部公开给低迷的楼市打“强心针”前，上海已经行动起来。
　　
　　暴跌不是理性调整
　　
　　10月13日，上海市发改委召集沪上大型地产开发商、中介以及专家商讨，听取各方对救市的具体意见。10月14日，上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，从10月15日起上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷款60万元。２２日颁布的政策又将这一限额调高至８０万元。２２日颁布的政策又将这一限额调高至８０万元。
　　对于上海近期的这些举动，交通银行研究部的吴建环对《新民周刊》的解释是：在国内经济增长预期下行和国际外部风险急剧上升的大背景下，上海经济保持高速增长的压力较大。而今年上半年，上海GDP涨幅罕见地低于全国平均水平0.1个百分点。作为上海支柱产业的房地产和证券业增长减缓，则是上半年上海GDP落后于全国的重要原因之一。今年上半年，上海证券业的增长贡献率为零，房地产业的增长贡献率为负数，导致GDP少增0.4个百分点。
　　目前上海房地产市场的风险在不断上升，主要表现是市场交易量持续萎缩，交易价格下降。上半年，全市实现商品房销售面积共1228.91万平方米，比去年同期下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。9月份，全市新建住房成交面积较上月减少19.25万平方米，环比成交面积降幅为17.4%，与去年同期相比降幅为70.1%；在141个调查样本中，住楼市场中有32%的公寓楼盘出现价格下降。二手房价格同样走低。
　　吴建环认为，为防止房地产市场出现过大波动，现在政府出台调控政策是十分必要的。房地产市场衰退一般可以分为三个阶段：一是交易量明显下降；二是地价回落，局部区域房价出现调整；三是房价由局部调整转变为全面下降。从目前的情况看，上海房地产市场处在第二个阶段，即价格局部调整的阶段，但有向第三个阶段发展，即出现房价全面下降的可能性。
　　救市似乎已经不容拖延。在前期国家一系列从紧调控政策的影响下，大部分房地产开发企业的资金链条绷得很紧，加上新房销售量急剧下降，资金回笼困难，面临严峻的流动性困难。更要命的是，房地产开发企业面临的一系列压力正在急剧上升：年底时，房地产公司要公布业绩，尤其是一些上市的房地产公司，此外还有上缴税收的压力，归还银行贷款的压力，偿还建筑商、供应商欠款的压力，支付农民工工资的压力……如果政策环境和市场形势没有明显改善，许多房地产企业可能难以迈过这道“年关坎”。
　　当然，防止楼市大跌也有利于维护广大公众的利益。近几年上海房价上涨幅度过大，超出了大部分消费者的购买能力，房价理应走上回归之路。但只能适度调整，不能出现暴跌局面。房地产业是上海的支柱产业之一，也是影响面很广的龙头产业。一旦上海房价大跌或市场崩溃，将导致房地产投资大幅下降，并影响建筑、建材、家电、设计装潢、金融保险等行业，造成经济萎缩、税收减少、失业增多、老百姓生活水平下降。
　　
　　
　　冬天还长
　　
　　针对上海“楼市新政”的十月效果，专家意见不一。上海财经大学房地产研究中心印?华教授认为这只是为了“修复老百姓的信心”，而上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭则向《新民周刊》坦承“市场对政策的反应有一定滞后性”，因此上海楼市的冬天不会马上过去。
　　吴建环则对本刊表示，从目前已出台政策看，这些政策在一定程度上会缓解房地产市场的低迷气氛，但效果有限。因为这些政策能够启动的住房购买力有限，或者说，能够真正利用这些政策的人有限。
　　例如，上海上调住房公积金贷款的额度，能够享受此政策的对象限于第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭。对于二次置业的改善型买家而言没有实质性的受益，而初次置业的购房者的经济水平相对有限，能够满足其具体规定、贷足80万元的人只占少数，所以实质影响不大。
　　从10月22日公布的14条看，无论房贷还是税收，楼市新政重点依然向首次购买新房、且是普通住宅的群体倾斜。根据上海现有政策，同时满足以下３个条件的视为普通住房（否则为非普通住房）：１、住宅小区建筑容积率在1.0以上；２、单套建筑面积在140平方米以下；３、坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。结合目前上海的房价来看，14条真正能够启动的有效需求不大。
　　值得注意的是，上海市政府22日出台的《关于促进本市房地产市场健康发展的若干意见》的第12条明确指出：“建立和完善住房保障体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，解决低收入家庭的住房困难。”从该条政策可以看出，上海不排除政府出钱购买开发商闲置房作为保障性住房房源的可能性。
　　吴建环表示，若无力度更大更有效的政策出台，今后一两年内楼市仍将低迷。“在我国，楼市的走势主要受政府政策和经济周期的影响，也受其他很多因素的影响。整体上看，我国经济和楼市有可能都在步入一个下调周期，今明两年我国经济增长将继续放缓，前几年房地产投资增长过快，房价上涨过猛，存在较多泡沫。”杨红旭认为上海房价至少还应下跌15％-20%才算合理。
　　一些专家希望上海政府在防止楼市增添新泡沫的同时，应采取更有力的调控措施，重点要刺激有效需求和增加有效供给。例如，在防止投机的前提条件下，进一步放松原有的“二套房政策”，激活“改善居住型”的需求；加快廉租房建设，加大实物配租力度，规范廉租住房和经济适用住房保障的资格认定行为等。
　　寒意之中，上海楼市还是存在少有的乐观情绪。这是上海房市特点所决定的：在上海置业的人分别来自于海外、外地和本地，目前本地人购房量占成交量七成。那些房价下跌严重的城市，大多以外来人口为主要购房者，而上海本地的购房需求一直十分旺盛。一些业内人士认为，由于目前房价走低，很多人持观望态度，一旦房价稳定下来，成交量自然会回暖。

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