我国房产税改革的思考和建议

　　【摘 要】房产税对于抑制房价过快增长、调节收入分配差距、健全地方税制体系等方面有重要意义。本文从房产税的基本概念出发，从内容、意义和存在问题方面进行思考并提出相应建议。
　　【关键词】房产税；住房炒作；房产评估
　　一、房产税概念和主要内容
　　房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。最早的房产税以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税课税范围是房产税暂行条例规定，在城市、县城、建制镇和工矿区进行征收。但是其具体征税范围，由各省、自治區、直辖市人民政府确定。税收优惠政策的内容有：国家机关、团体、军队用于自用的房产免征房产税；或者由事业性单位自用的房产免征房产税；各种文化类自用的房产免征房产税比如庙宇、公园等。经营用的房产不免但是非营业用的房产是免征房产税的；对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税；老年服务机构自用的房产免税等。从经济学角度考虑，人们对房地产的购买源于两方面的需求：一是刚性的购买需求；二是对于投资的购买需求。对刚性需求的影响在于使自住购房的消费者更加理性、量力而行不仅考虑购买成本还要考虑持有成本，通过一系列的比较选择既可以避开房产税又找到最合适自己的户型。对于投资性的购买者冲击性更大一些。
　　二、房产税征收的意义
　　1.改变地方政府的财政收入结构
　　房产税在优化税制结构增加财政收入方面有积极的意义。如今地方政府以出卖土地获得土地金作为财政的主要收入，是极其不明智的，这种收入来源不稳定，税面窄不利于地方的建设和政府在税收方面的长远发展。而房产税的实施可以给地方财政带来稳定的税收。也有利于我国税收体系的进一步完善。但是由于我国不能一蹴而就的对两者进行完全替换。因为房产税只针对房地产部分，而且其税基过窄，我国地方政府又对土地出让金依赖过高。从中长期来看，我国以房产税改革为契机可以推进税制体制改革的完善。因为房产税在各个国家都是普遍征收的，其目的就是增加财政收入，保障政府正常运行，为国民提供基础设施建设。房产税的征收不仅为地方财政收入提供了宽广而稳定的税源更改变了地方政府的财政收入结构。最终实现“取之于民，用之于民”的目的。
　　2.遏制住房炒作与过度需求
　　个人住房房产税的征收明显使购房者的持有成本增加，会消减投机与投机性购房势头，使闲置的资金得到有效的分配到其他的行业，从而促使房地产市场健康发展。然而这一效应是短期而又微弱的，如果实行中出现了税负转嫁等问题只会伤害到中等收入群体。
　　3.完善现行税制
　　我国目前在房地产开发交易过程中，存在税种繁多，重复征税，税费界限不清等多方面问题。具体问题体现在：一是税种繁多，各个环节存在不同相关的税种。二是存在重复征税的问题。我国现行房产税存在点多面全的现状，也就是说对于同一纳税主体或不同纳税主体，对于同一纳税人或者不同纳税对象或税源进行两次或者两次以上征税。三是以费代税问题普遍存在。在现行税制管理体制下产生了“税上加费，费上加税”的问题。四是税率问题。我国目前存在定额和比例两种税率。定额税率的缺点是税收收入并不随经济的增长而增长，使政府财政收入不能达到最优。以上的问题主要根源在于我国现行房地产税收制度的不完善，导致房地产税收的流失。只有将个人所得税和个人财产税结合起来才能弥补税收漏洞。因此，税务部门应该依据社会发展的需要，不断的丰富和完善税收征管方式和手段，根据房地产开发过程的实际情况，建立和完善房地产税收制度。
　　4.发挥税收再分配制度，调节个人收入
　　随着房价的一年又一年的疯涨，一部分人似乎抓住商机把用于居住的房产当做积累财富的一种方式，当这种状况愈演愈烈时就会对居民收入差距产生了影响。有资本的人通过房屋的购买与倒卖迅速积累财富，为了解决这个问题，政府通过对拥有多套房、拥有面积大及拥有价值高的个人征收房产税，可以利用税收的调节功能，实现避免大部分财富落入小部分人手里，避免富者越富，贫者越贫的目的。从这个角度来说，房产税在一定程度上也缩小了贫富差距。另外国家该保障每个公民的住房权利，对于那些富有者用有多套住房者就应该缴税，并将房款用于保障性住房的建设起到均衡作用，促进收入分配。
　　三、我国房产税改革需注意的问题
　　1.进一步完善法律
　　税收杠杆是国家进行宏观调控的有力工具，目前，我国税收立法的层次较低，涉及房地产业的大多是行政法规和规章，缺乏足够的法律统一性和权威性。首先，为了维护市场主体的独立性，充分发挥他们的主动性与积极性，制定相关税收法律，依法计税，减少行政干预。其次，建立完整而系统的房地产评估制度，即建立完善的法律体系监督下，由具有专业资人员组成的专门机构。等时机成熟悉后再建立房地产评税制度，在税务部门建立房地产的评税机构，对纳税人应负房地产税额给予法定的评估。最后，建立房地产管理机构与税收征管机构的信息沟通制度。规范的财产登记、房地产估价、咨询、工程监督、代理交易等内容的房地产服务体系，为税务部门提供客观的征税信息和专业化服务，协作税务部门搞好房地产税收的征管工作。
　　2.构建合理的课税要素
　　要构建合理的课税要素就要从纳税人，覆盖范围、征收对象、计税依据、税率设定等方面共同作出调整。首先对于纳税人，一般情况下产权人为应税住房产权所有人。产权为未成年人的，由其法定监护人纳税。税率设置税率上可以分为比例、定额、累进三种。比例是对同一征税对象不论其数额大小统一按一个比例征税。累进是随着税基的增加而按其级距提高的税率。固定税率指固定税额不划分比例。各国可根据本国的具体情况设定税率。而我国经济水平发展不平衡，地域差异较大所以要实行时可以划分地域规定税种。
　　3.税收用途的透明化和利民化
　　对于税收用途上一定要透明化，让居民享有完整的税收知情权。简单来说就是让纳税人能实实在在的感受到所纳税金用来改善了他们的生活。坚持税收的透明原则，让群众享有知情权，各级政府应该制定公开的个人房产税税收的收支计划，让群众在实行中充当监督者。再者就是应该将个人房产税税收收入更多的用于民生问题的解决。向西方国家学习，把税收多用于教育、社区和廉租房、保障房的建设。
　　4.加强房产税评估建设
　　我国目前的改革试点中都是用房地产的交易价格作为房地产的计税依据，但是以各国经验来看以市场价格评估才是国际趋势。根据我国国情应当采取自我评估与政府房产监督相结合的模式。因为纳税人自行评估在一定程度上节省了政府的行政成本，提高了工作效率。而房产评估部门可以在居民自我评估的基础上建立起房产估价的监督系统，这样既可以避免个人评估房产时带有利己性，又可以高效完成房屋申报纳税的工作。而现在我国不能迅速的组建一批有专业水平的评估人才进行对税务系统进行协助评估，我国应尽快培养此方面的人才，以便我国的房产评估机制与国际水平接轨。
　　参考文献：
　　[1]李承益. 我国房产税改革研究. 宏观经济研究， 2015.01.
　　[2]刘素荣. 关于我国房产税改革的思考. 财会研究， 2010.11.
　　作者简介：
　　李亚欣（1984—），男，籍贯：辽宁本溪市，学历：硕士研究生，职称：中级会计师，工作单位：天津华北地质勘查局，主要从事财务管理工作，研究方向：财务管理、税收管理。

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