浅谈直管公房管理的经济效益现状及建议

　　摘要：直管公房是是中国特定历史时期的产物，长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是国有资产的重要组成部分。对社会稳定、经济发展、人民安居乐业提供了重要的住房保障。文章分析了直管公房的经济效益现状，通过对直管公房租金收入、成本费用等收支分析说明目前“以租不能养房”，指出保障直管公房管理的经济效益至关重要，有了坚实的经济基础，才能做到以租养房，才能保证国有资产在运营管理、保值增值、修缮改造、物业服务等方面得到进一步的提升，充分发挥其功效。并对提高直管公房管理的经济效益提出了建议。
　　关键词：直管公房；经济效益；保值增值；建议
　　直管公房是中国特定历史时期的产物。长期以来肩负着福利分房和住房保障的社会职能，是国有资产的重要组成部分。为社会稳定、经济发展、人民安居乐业提供了重要的住房保障。日前，政府对公房情况开展了一系列的调研统计，以期通过直管公房合理整治、精细化管理，进一步加强公房管理，实现国有资产的保值增值。要经营管理好直管公房，最大限度的发挥直管公房的效用，保障直管公房管理的经济效益至关重要。

一、直管公房管理的经济效益的概述

　　（一）直管公房及其经济效益
　　直管公房是指由国家各级房地产管理部门直接经营管理的国有房产，其所有权属于国家，是计划经济体制下公共积累的一种产物，以低租金福利制为基本特征。是政府既有的宝贵房产资源，在保障中低收入水平家庭住房、维护社会稳定、构建和谐社会等方面发挥着不可忽视的重要作用。作为住房保障体系的重要组成部分，加强直管公房的整治与管理，盘活存量，既能实现公房资产的保值增值，又能有效增加保障性住房房源，极大缓解保障性住房建设压力。二十世纪九十年代，各地政府陆续出台文件将直管公房授权给房地集团公司，授权的目的就是为了管好这笔国有资产，突出功能性和公益性。
　　由此可见，对于直管公房管理企业来说，管理好直管公房产生的主要是社会效益，经济效益并非首位。房租是其收入，支出包括：日常小修养护、修缮、整治、改造、税费、物业管理费等。
　　（二）保障直管公房管理经济效益的重要性
　　经营管理好直管公房，是直管公房管理企业的社会政治责任，企业必须履行好政府赋予的这项职责。管理直管公房虽不以追求经济效益为首要目的，但企业毕竟不是政府职能部门，不享受财政补贴，需要自负盈亏，经济效益决定了企业的生存与发展。所以，让直管公房产生一定的经济效益至关重要，增强经济实力，才能做到以租养房，保值增值，有利更好的进行房屋修缮、改造，提升房屋管理水平、物业服务质量，获得租客的满意度，进一步为维护社会稳定、构建和谐社会做出贡献。

二、直管公房经营管理的现状

　　（一）直管公房面积萎缩，管理成本高
　　随着经济发展和城市建设的不断进行，市政动迁，旧区改造、公房房改出售等因素，大量直管公房被拆被售，直管公房实存面积已大幅度减少。分布呈现分散状态，无卫生设备面积较大，独居老人和外来出租人口比率较高，给日常管理带来了一定的难度，同时随着物价上涨，人工等管理成本逐年增高。
　　（二）建造年代久远老旧破，维修成本高
　　直管公房的建设年代都比较早，房屋大多老旧，配套设施也不完善，各类设施老化严重，本身存在较大的安全隐患。而沿街居住类住房被破墙开店，结构被损坏，又人为增加了安全隐患。房屋安全是首位，要保证居住与使用安全，必须加大维修整治力度，维修成本居高。
　　（三）低租金福利制，以租不能养房
　　直管公房的基本特征是：低租金福利制。一直沿用“以租养房”的资金管理政策。直管公房租金实行政府定价，租金标准多年未调整，目前，上海居住公房租金仍为2000年标准，非居住公房租金为1997年标准，严重低于市场租金。随着水电气暖、人工成本、维修成本等整体物价的上涨，低水平的租金收入让“以租养房”难以为继。
　　（四）转租现象严重，收益旁落
　　转租现象严重，二房东、三房东现象普遍，原承租者坐收高额转租收益。部分转租不及时到物业公司备案，导致联系方式缺失，租金难收缴。

三、直管公房管理的经济效益

　　参照某区的直管公房情况，全区的直管公房由市房地局授权当地的一家房地产集团经营管理，集团作为直管公房的管理企业，多年来一直认真对区内直管公房进行统一管理，做好经营租赁、物业服务、安全管理、养护修缮、应急维修及加固综合整治等工作。经多年来的资产变动，授权房产由刚开始的74万平方米至目前实存约43万平方米，其中：居住类直管公房27万平方米，非居住类直管公房16万平方米；包括历史保护建筑1.37萬平方米。公房资产委托集团原下属企业，后改制的4家物业管理公司（前身为房管所）进行经营管理。
　　（一）直管公房租金及税费
　　直管公房年标准租金850万元，其中：居住类直管公房租金250万元，非居住类直管公房租金600万元。
　　租金收入原缴纳营业税，税率为5%，营业税改征增值税后，不动产租赁税率为11%，按相关政策选择简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。租住类的直管公房，免征增值税。从营业税价内税调整到增值税价外税，600万非居住租金缴纳增值税及附加31.72万，比缴纳营业税时下降了1.58万，营改增前后变化不大。
　　非居住类房屋转租增加租金部分，按相关协定承租人与出租人（这里即是公房管理企业）分成，一般分成比例为承租人得70%，管理企业得30%。管理企业将应得分成部分再和委托的物业公司4：6分成，管理企业实得增额部分的40%，如转租增加租金1000万，以30%计管理企业应得300万，分成物业公司60%即180万后，管理企业实得120万，缴纳增值税及附加6.34万。
　　房产税：租住类直管公房，免征房产税。非居住类按房产租金收入计征，税率为12%，非居住标准租金收入缴纳68.57万房产税，非居住转租分成租金收入缴纳13.71万房产税，总计缴纳房产税82.28万。增值税及附加、房产税合计120.34万。

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