物业企业财务内部控制现状分析及优化方案

　　摘要：过去十几年是我国房地产业腾飞的时代，也是我国物业企业发展的黄金时期。随着房地产市场的发展，物业企业也取得了长足的进步，物业企业是新兴的服务行业，随着互联网科技的发展，数字化信息时代的到来，企业生存发展也面临着一系列的困难和挑战。伴随国内和国际市场竞争的加剧，物业企业为了提高自身的盈利能力和水平，唯有通过加强内部控制，防范企业财务风险加以实现。站在企业发展的角度上来说，财务内部控制是物业企业可持续发展的关键所在，而防范财务风险，需要提高物业企业管理人员对风险的预知判断、以及财务工作人员对工作的精细程度，严格开展内部控制，构建完善的财务管理体系，提高风险防范意识，为企业经营活动提供良好的内部环境，避免资金的浪费和流失，是企业持久发展的最佳途径。文章通过阐述什么是内部控制、其所包含的内容以及构成要素，剖析财务内部控制在物业企业发展过程中的重要作用；并基于物业企业内部控制现状和不足提出优化解决方案，以期对物业企业的健康发展提供借鉴、参考。
　　关键词：物业企业；财务内控；现状分析；优化方案
　　伴随着我国房地产市场的蓬勃发展，物业管理作为一个新兴的服务行业日渐成熟，但在瞬息万变的市场竞争中，要想拥有一席之地，面临的挑战可想而知。伴随着物业企业规模的不断扩张，企业发展也渐渐进入瓶颈期。面对企业所遇到的这些前所未有的挑战，生存的基本途径之一就是转型升级，为保障物业企业健康可持续发展，构建合理、有效的财务内部控制体系势在必行。

一、物业企业财务内部控制的内容与要素

　　在我国，内部控制规范体系由基本规范和配套指引构成。企业内部控制基本规范及其配套指引的颁布实施，为建立健全企业内部控制制度建设，提高企业管理水平提供了良好的环境与规范，推动了企业实践的发展。《基本规范》中指出：内部控制首先是一个过程，是动态的，时时变化的；需要董事会、监事会、经理层和全体员工共同参与，为实现企业既定的控制目标提供合理保证，而不是绝对保证。企业要想实现自身的发展，需要以遵纪守法为前提；为资产安全提供扎实的制度保障；并保证企业信息报告的真实、完整，致力于提升企业诚信度和社会知名度，提升自己的品牌形象；企业通过建立健全有效的内部控制机制，不断提高经营活动的盈利能力和管理效率；推动企业愿景、规划以及战略目标的实现、提升可持续发展能力，实现企业的经济价值和社会价值。内部控制基本规范和应用指引的发布，对企业长远发展具有积极的指导意义。
　　（一）物业企业财务内部控制制度的内容
　　1. 在收入款项控制方面
　　物业企业的主营业务收入是租金、物业管理费、水电费、停车费以及零星的装修管理费、服务费等款项的收缴，收入款项的内控制度和流程设置应合理规范，流程之间应环环相扣，对销售和收款等不相容职务进行有效分离，加强制约和监督。
　　2. 在库存维修物资控制方面
　　建立健全库存维修物资的采购、验收、保管等一系列管理制度，明确各个岗位职责和权限划分。主要内容包括：确定合理库存标准；规范采购验收环节；建立科学的供应商评估和准入制度。加强对采购活动的会计系统控制，并定期与供应商核对往来款项。建立存货保管制度，加强日常管理，并建立盘点清查制度，提高存货周转水平。
　　3. 在經营费用支出控制方面
　　主要包括物业日常设施维修、日常经营成本的控制。其中的日常设施维修费用要实行总额控制和单项控制相结合，严格执行预算要求，将费用支出控制在合理范围之内。
　　（二）物业企业内部控制的构成要素
　　1. 内控环境主要是指单位管理层对控制的态度、认知和行动。具体体现在：企业的治理结构和议事规则、职责分工和权责分配、内审人员工作的独立性、人力资源政策以及企业的价值观和社会责任感等方面。
　　2. 风险评估是实施内部控制的重要一环，主要包括：企业发展愿景、使命、战略目标的设定；根据企业运营流程、结合内、外部条件，识别可能影响企业发展的潜在、关键的业务环节；采用定性和定量结合的方法，对风险源发生的可能性和影响程度进行科学评估；从而确定适合企业自身发展的风险应对策略，满足企业的最大风险承受度要求。
　　3. 控制活动是指管理者所制定的具体控制措施，主要包括：经济业务和经济活动授权审批；工作人员的职责划分；全面预算控制；经济业务的记录、归集、分类、编报等控制；财产及其记录真实、准确，接触使用要有保护措施；定期开展运营分析等。企业应当根据内部控制目标，结合风险应对策略，综合运用各种控制措施，对经济业务和事项实施有效控制。
　　4. 信息与沟通是企业要确保企业内部信息有效沟通、及时传递。主要包括：对企业信息进行合理筛选、整合，提高可利用程度；重要信息及时传递至董事会、监事会、经理层；实现对业务的自动控制，减少或消除人为操纵因素，加强信息系统开发与维护；同时必须将反舞弊机制落实到实处。
　　5. 内部监督是实施内控的重要保证，是企业对内部控制建立与业务流程中各环节的落实情况的监督检查。通常采用日常监督和专项监督结合的形式，发现内部控制缺陷，及时加以改进。
　　综上所述，内部控制贯穿于企业日常经营管理活动的各个环节，企业各部门都需要加强内部控制，建立完善的内部控制制度。

二、加强物业企业财务内部控制的重要性

　　企业内部控制的目标之一就是要保证会计信息的真实、完整，内部控制各项活动都离不开会计信息的支撑。内部控制既是会计框架体系的重要组成部分，也是财务工作转型升级的方向。物业企业要从基础工作抓起，梳理各个环节的内部流程，通过构建合理的财务内部控制体系，从整体上提高企业财务信息的质量，从而在根本上提高企业的管理效率，有效防范财务风险。试想：如果财务内部控制机制失控，势必影响企业的正常运营，何来企业的发展？
　　加强物业企业财务内部控制的重要性，主要体现在以下方面：首先，建立严密的控制体系，以“防”为主，各项经济业务要相互牵制、相互制约，避免工作人员由于利益的驱使，做出一些违背企业规章制度的行为，以达到获取不当收入的目的，严禁一个人独立办理一项业务的全部过程；其次，建立以“堵”为主的监控防线。对企业各个岗位、各项业务进行日常性和周期性的核查，并在事后进行监督，及时纠正执行中出现的偏差；最后，建立以“查”为主的监控防线。成立一个独立于被审计单位的审计部门，对财务部门实施有效的内部控制。

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