“城市复兴官”的时代使命

　　中国房地产市场已经历了多年的密集调控周期，近年住房制度顶层设计的指导思想逐渐清晰，即党的十九大强调的“房子是用来住的，不是用来炒的”。
　　所谓“房住不炒”，实际上就是在政策上告别过去多年支撑楼市虚假繁荣的投资、投机性需求。对于以传统住宅开发、销售为主的房地产企业而言，这无异于“当头棒喝”。
　　与此同时，十八大以来，首都北京的城市功能定位重新调整，在疏解北京非首都功能、建设城市副中心和推动京津冀协同发展等战略大背景下，京城房地产生存业态正被逐步改写，住宅用地供应减半，城市更新加速，土地出让方式亦由过去的“价高者得”变为限房价、竞地价、竞保障房配建。
　　行业指导思想变了，市场游戏规则变了，对身居北京的众多房地产企业提出了严峻的转型考验。被业内称为“京城地产行业真正龙头”，“一部首开史、半座北京城”的北京市属国有房企首开集团，此时也正面临一场大考。
　　首开集团董事长潘利群近日接受《财经国家周刊》专访时坦言，过去几年，首开集团“最直观变化就是指导思想的变化”，“工作部署基本上都是围绕十九大精神和疏解北京非首都功能”。在企业发展战略定位上，首开明确将“城市复兴官”作为驱动未来发展的核心指导思想。
　　所谓“城市复兴官”，用首开集团的标准诠释，就是以国企的担当、首都的情怀、城市的视角，观照城市人居、行业发展与企业未来；潘利群则将其精髓归纳为两句话：一句是“复其所有”，即保护城市文化、找回城市记忆、重塑城市荣耀、再现城市美景；另一句是“兴其所无”，即在城市现有格局里，植入前瞻的项目、现代的生活、先进的服务，解决政府的难题、市场的问题。战略定位的重新调整，意味着首开集团将持续加大对北京城市更新改造的资金和资源投入，例如将大规模的棚户区改造工程作为城市复兴的抓手。在潘利群看来，借助棚改既可以解决民生问题，又能解决疏解北京非首都功能、拆除违章建筑、改善城市人居环境和补城市功能短板等一系列问题。
　　然而作为一家旗下拥有上市企业（首开股份，600376）的集团公司，首开不单要承担北京市城市更新改造和保障房建设职责，同时还要关注业务的盈利水平和资产质量，对投资者和股东负责。这种讲究平衡的战略贯穿着首开的发展历程，也是现任董事长潘利群着重思考与解决的发展问题。

重新定位应对变局

　　《财经国家周刊》：你如何评价这一轮房地产调控？十九大“房子是用来住的，不是用来炒的”制度理念的提出，将对房地产企业的生存状态产生哪些深远影响？
　　潘利群：过去的调控侧重于价格管理，以短期政策为主。新一轮调控侧重于数量管理，以长效机制为主。我认为建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快房地产税立法，以及房住不炒的指导思想，都是具有全局意义的制度安排。
　　我相信随着各项改革的推进，房地产的金融属性将逐步让位于居住属性，房地产业将从投资驱动转向创新驱动，从投资开发的短周期转向居住生活的长周期。过去两年的深刻变局，将是未来很多年的行业格局，这也将是房地产行业的“新常态”。市场安定、有序，才会让购房者心定不乱，促进脱虚向实的宏观经济转型尽快达成。
　　《财经国家周刊》：对于这几年房地产行业发生的深刻变局，首开集团是怎样通过战略调整予以应对的？
　　潘利群：我们在“十三五”规划中将集团主业确定为“房地产开发经营、物业管理”，同时确立了“土地一级开发，投资与资产管理”两个培育业务。规划明确了集团“争做国有经济推进京津冀协同发展的先导力量，打造全国房地产综合实力一流企业”的定位，提出了“把握两个大局，做强三大主业，着力两个驱动，实现整体上市”的发展思路。但这个“十三五”规划制定的时间是在本轮楼市调控之前。如今，行业的大背景和深逻辑已经改变了，企业的业务模式越早改变，就越能快速适应时代变化。行业的变迁是全局性的，首开集团的转型思考也是全面的，贯穿于全产业链和全产品类型。
　　首先，在企业定位上，我们提出了“城市复兴官”的发展思想，深刻而准确地认知企业自身优势，抓住北京城市总体规划实施和京津冀协同发展的机遇，加强京内市场优势，高质量、高标准推进副中心和冬奥会项目建设，同时积极关注长江经济带和粤港澳大湾区等国家战略的機遇，深耕京外重点城市。
　　其次，在投资发展上，首开集团近年来不断践行“深度合作”的发展策略，与行业高度相关的优秀企业携手同行。这两年我们从市场上获取的绝大部分项目都是资源合作类项目，至2017年末，集团合作开发项目86个，规划地上建筑面积规模达到1529.2万平方米以上。其中，股权比例占50%（含）以上的项目48个，规划地上建筑面积882.1万平方米。项目范围已从北京根据地拓展到全国10多个核心深耕城市。
　　同时首开近年来不断加深银企互信，与金融机构提高合作深度。截至2018年5月，首开合并口径总计获得银行授信3415亿元，其中已使用授信近700亿元，剩余授信2715亿元，首开在各家银行信誉度良好。
　　另外，在产品选择上，我们选择了“全面创新”的发展路径，把着力点放在为人民群众创造美好生活上，聚焦于高质量发展，提升核心业务能力。从北京城区大宅璞瑅公馆，到法式典雅的首开琅樾，到中式美学的棠颂别墅，再到智能化高端豪宅国风尚樾，首开一贯强调工匠精神，致力于传承、保护和融合优秀的城市文化。
　　再有就是我们贯彻实施绿色发展理念，正在建设的通州新城共有产权房项目，正按照“超低能耗、绿色建筑、产业化、全装修”的要求，高标准推进项目建设。
　　这种高标准、高质量的发展模式，也贯穿在“城市复兴官”的五大城市工程里面，即：以棚户区、老旧小区改造和社区养老为主体的城市民生工程，与多家市属国企联合发起北京静态交通投资运营的城市管理工程，落实“疏解整治促提升”的城市更新工程，建设2020年冬奥会主场馆为代表的城市形象工程，以及建设创客空间、智慧社区为内容的城市创新工程。

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