货币政策对房地产价格的影响研究

　　 摘 要：房地产作为影响我国经济重要的一部分，房地产的价格问题一直以来都是研究的热点问题，维持住宅价格的稳定不仅是经济问题也是社会问题。本文我国的房地产现状以及房地产的影响因素进行了分析，从货币供应量，利率以及信贷三个角度展开阐述货币政策对于房地产价格的影响。
　　 关键词：货币政策;房地产价格;调控
　　 房地产市场目前来说是我国的经济支柱类行业，并逐渐步入了市场化和规模化的时代。在2000年以前由于經济环境的客观因素在房地产方面的发展遭遇到了一定的阻碍。20世纪末国家进行了房地产的相关改革，使得市场得到了发展，之后房地产逐渐成为经济的支柱性产业。2000年以来，房地产投资的GDP的比例也在不断升高。大体来说，房地产行业在国民经济中拥有举重若轻的地位，是经济发展的风向标，因此国家势必会注重对于房地产行业的调整和控制。货币政策作为国家经济政策的重要手段之一，在众多的研究中均被证明能够对房地产市场产生重要的作用。2014年我国为了保持经济增长，使用货币政策来达到这个目的。且往前推十年，在调控金融风险目的的驱使下，中国人民银行就分两次调整了贷款利率，一次上调了0.27个百分点，一次调整了0.20个百分点。（周京奎，2005）。那么货币政策与房地产之间有怎样的关系？本文将就这个问题进行叙述和分析。
　　一、影响房地产价格的因素
　　会造成房地产价格波动的原因主要分为经济和非经济两个角度。（安辉，2013）。经济层面的主要因素包括收入，通货膨胀，失业率以及建筑成本等方面。国外的房地产市场的价格变动基本都能用经济层面的原因进行很好的解释。复杂的是，我国房地产市场情况较为特殊，该市场的价格波动除了经济方面的原因，非经济层面的原因更为重要。房子对于我国的绝大多数人民来说属于必需消费，由此无论国家的经济发生怎样的波动，人民对于房子消费的欲望并不会减少太多。能够降低我国人民购房消费欲望的主要原因来自于非经济层面，例如政府会出台的一些相关政策。非经济因素包含有货币以及信贷政策、土地以及税收政策等。下面来详细分析一下经济层面的因素。
　　（一）建筑成本
　　经济学上讲成本与供给呈现反比例关系，即成本越高，供给量越少。因此在现实中，房屋的成本上升，则房屋的供给会下降。在市场上供不应求的情况出现时，房价也会随之上升。由此可见市场房价的波动原因有一部分来源于房屋的供给。
　　但是房屋的销售是需要一个过程的。主要是由于以下两个原因：第一、房屋这个商品本身的性质决定了房屋的价格是比较高的，买房对于大多数普通人来说都是一笔巨大的消费，因此消费者会对这件事情采取比较谨慎的态度。第二、消费者在进行买房的消费时，会出现各种比较和挑选的行为，大家都希望挑到比较符合心意的房屋，这个过程也是需要时间的。
　　（二）消费者的收入
　　根据经济学理论购买力由人均可支配收入决定。人均可支配收入与消费者购买是呈正相关的关系，即人均可支配收入越高，消费者的购买力越高，买得起房的人也就会越多。在这种情况下，房屋的需求量也会增大，市场上同样会出现供不应求的情况。在需求理论的基础上，房屋的价格会在消费者可支配收入的影响下出现波动。消费者会出于各种不同的目的去进行房屋的购买，既可能做自用，也有可能作为投资的工具。特别是在现在中国的经济环境下，越来越多的人选择房地产作为自己的投资手段。失业率与消费者的收入情况类似。当社会的失业率较高时，人们的可支配收入比较少，那么这个时候消费者的购买力就会下降，消费需求就会下跌。
　　（三）通货膨胀
　　通货膨胀对房价造成的波动不如前两种关系直接，对于房屋价格造成的影响更多的是通过中间因素继而导致房屋的供需发生变化。在分析通货膨胀对于房价的影响前，我们必须引入实际利率的概念，实际利率指的是名义利率减去通货膨胀率之后的差值。我们可以分析出，当通货膨胀率升高的时候，实际利率会减少，利率变低后消费者会感受到利润受损，将钱从银行取出，寻找更高利润的理财方式。这样的结果是市场上会多出更多的流动资金，房地产作为利润较高的投资方式，自然会吸引一大批消费者的目标，需求上涨的情况下继而造成价格波动。而房价也会影响其他行业的需求，房价越涨的情况下，其他行业的消费受到限制，大多数消费者看到投资房地产有利可图，只会一窝蜂地集中在房地产投资上，形成恶性的供不应求的局面，最终导致房地产泡沫的发生。
　　二、货币政策对房地产价格的影响
　　关于分析货币政策对于房地产价格的影响，主要考虑的货币政策因素有货币的供应量。利率以及银行的信贷量。
　　（一）货币的供应量对于房地产价格的影响
　　货币供应量指的是一个国家在一个时间点上为了经济的正常运行所存储的货币量，包括存款和现金货币两部分。当处于通货紧缩阶段时，国家采用扩张性的货币政策，增加货币供给，下调存款准备金率，使得消费者利用手中的货币资金进行投资和消费，刺激包括房地产市场在内的经济增长，从而引起房地产价格的波动。当社会处在通货膨胀时期，政府实行紧缩性的货币政策，导致房地产市场的缩减。通过以上分析可得治，货币供应量越多，房地产价格越高，两者呈现正相关。
　　（二）利率对房地产价格的影响
　　利率是讨论货币政策时不可忽视的一点，会造成房价波动的主要原因是对于房贷成本的作用。本文主要从供需两方面展开分析。
　　在供给方面，利率直接影响开发商进行房屋开发时会付出的成本。利率变高时，开发商的融资成本就会变高。为了避免付出过多的成本，开发商会相应降低投资的幅度，减少房屋供应，供需不平衡的情况下，房屋价格上涨，导致房地产市场的波动。在需求方面，利率变高同样会导致投资者的成本上升，手中可利用的资金变少，投资需求也会变少，房屋需求缩减，供需再次不平衡。由于现在房地产市场的价格远远高于人均可支配收入，因此替代效应的所产生的作用是远远大于收入效应的。我们可以得出结论，利率越低，消费需求越高。

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