论房地产开发企业如何做好成本控制|房地产企业成本控制

　　我国自上世纪90年代发展房地产市场以来，房地产行业得到了飞速发展然而，由于近五年来在土地价格飞速上涨、国际经济形式出现危机的严峻形势下，房地产开发企业生存有了压力，如何控制控制好房地产开发过程中的成本是企业能够在激烈的市场竞争中生存并长足发展的重要武器。
　　1.房地产开发企业成本控制概述
　　房地产项目成本控制是开发商对所开发项目投资的有效控制，时房地产开发项目管理阶段的重要组成部分。无论是在投资决策阶段、方案设计阶段、发包阶段、施工建设阶段、都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时纠正偏差，保证开发项目顺利实施，力求开发中使用的人力、物力、财力获得良好的经济效益、社会效益和环境效益，以达到利润最大化。
　　2.房地产开发企业前期决策阶段成本控制
　　在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。对于开发商来说，要想对房地产开发项目进行经济效益分析并做出正确决策，必须做好以下4件事情：1）市场预测；2）选择定价目标；3）土地价格及获取方式；4）可行性研究。
　　3.房地产开发企业设计阶段成本控制
　　合理科学的设计，可降低10%的工程造价。但在工程设计中，不少设计人员重技术、经经济，任意提高安全系数或设计标准，对经济 合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。以下是投资控制的2大策略：1）实行设计方案招投标，优化设计；2）实行限额设计，有效控制造价。
　　4.房地产开发企业工程建造阶段成本控制
　　房地产开发企业在工程建造阶段的成本控制点主要在于项目发包阶段的成本控制以及施工阶段的成本控制。
　　4.1项目发包阶段的成本控制
　　项目发包阶段控制成本可以采取以下几项措施：1）选择合适的承包模式以及招标方式；2）选择合理的承包模式；3）合理使用合同价格方式。
　　4.2项目施工阶段的成本控制
　　5.房地产开发企业销售阶段成本控制
　　营销过程中成本控制应注意以下几点：1）合理有效的推广计划；2）切实可行的销售通路；3）高效的资源整合；4）及时的效果评估；5）广告费用预算的制定。
　　房地产企业制定广告预算最常用的方法往往来自时间和经验。
　　6.房地产开发企业保修服务阶段成本控制
　　房地产开发企业在物业保修服务阶段成本控制主要有2大策略。
　　6.1编制相关文件内容，分清责任权益
　　编制商品房的使用说明和保修书，分清开发商、物业管理公司和用户各方应承担的保修责任和费用，杜绝非开发商自身责任所发生的保修支出。
　　6.2加强物业管理部门职能
　　选择业务水平和管理素质高的物业管理公司承担项目的管理工作，加大对物业在使用中的监管力度和维护保养，从而达到减少保修量、提升开发商信誉的目的。
　　为了确保施工质量，控制建设成本，物业管理公司应在基础建设开始就提前介入，理由如下：1）有利于优化设计，降低工程成本；2）有利于提高物业管理公司的管理水平；3）有利于开发商的售后服务；4）有利于促进房屋销售；5）有利于资金的运用。
　　7.房地产开发企业如何进行风险管理
　　往往风险越大的项目，受益也越大，这事成正比的，所以投资者不能回避风险而失去机会性投资。风险与效益共生，挑战与机遇共存。应该把风险看成是一种经营活动。
　　7.1房地产经营管理中的风险
　　1）自然风险；2）社会风险；3）经济风险。
　　财务风险主要指财务成本的变化给房地产投资者带来的各种损失，根据其原因分述如下：1）通货膨胀的风险；2）资金变化的风险；3）开发费用变化的风险；4）利率变化的风险。
　　7.1.1政策风险 政策风险主要包括产业政策的风险、土地政策的风险以及城市规划的风险。
　　7.1.2施工风险 在房地产的施工过程中，会遇到这样那样许多技术难题，这些不确定因素都给经营者增加了建设成本，带来了风险和损失。
　　7.2房地产开发的风险控制
　　风险控制是指在风险事故发生之前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生的概率，缩小风险损失程度的措施。风险事件所造成的经济损失，同房地产开发商的建设成本有直接的关系。
　　7.2.1风险的类别 根据风险控制的目的，风险控制可以分为风险的预防和风险的抑制。前者以降低风险损失发生的概率为目的，后者以缩小风险的损失程度为目的。
　　根据风险控制的执行时间，可分为风险事件发生前、风险事件发生中和风险事件发生后的风险控制。
　　7.2.2风险的回避 风险回避是根据风险预测、评估、反复思考、权衡利弊。以避免风险的起源，消除风险隐患。
　　7.3房地产开发的风险转移
　　风险的转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或者不愿意承担的风险转移给其他经济单位承担所采取的措施。
　　7.3.1合同 合同风险转移是指合同的一方通过合同条款，将开发过程中可能发生的风险损失的财务负担或法律责任转移给合同对方承担，在房地产开发过程中，常见的转移风险的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。
　　7.3.2担保 担保是当事双方为避免对方违约而给自己造成损失，要求对方提供可靠的保证，以转移对方不履行合约可能给自己带来的风险。方地产经营中常见的保证形式有定金，第三者保证和银行保函。
　　7.3.3保险 保险是保险人通过集中保险费以建立风险基金，用以补偿被保险人可能遭受的经济损失。对于房地产开发商来说，也是风险转移的一种形式。
　　8.结语
　　总之，当前的形式是房地产市场由繁荣走向稳定的阶段，在此阶段，绝不等于开发商永谋暴利，那些无序管理的企业必然淘汰出局。房地产开发企业在当前形势下唯一的出路，就是从诸多方面控制成本，降低房价，才能立于不败之地。
　　
　　参考文献
　　[1] 齐斌.《浅析降低建筑工程造价的措施》[J]. 建筑经济，2000.
　　[2] 赵燕玲，张仕廉.《房地产开发项目的成本管理》[J]. 重庆建筑大学学报，2004.
　　
　　（作者单位：上海东苑美盈置业有限公司上海201100）

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