2018年中国房地产排名_警惕与隐患,不断升温的香港房地产

　　2010年年底，香港房地产不断地升温引起全球关注。国际货币基金组织IMF发布报告指出，香港房地产泡沫风险在加剧，如果香港房价保持过去两年的涨速，经济放缓时将遭遇巨大冲击。
　　事实上，目前香港房价已到达历史最高点。据香港贸易发展局的数字统计，目前香港住宅价格比2008年12月房市受全球金融危机影响的时候高出39%，比2008年9月危机前高20%，部分地区房价已经回升到1997年亚洲金融危机前的水平。同时，香港贸发局的数字还显示，以家庭收入能力计算，目前香港的房价已接近历史最高水平。因此，国际货币基金组织IMF呼吁港府应立即采取降温措施，以免泡沫破灭后一地鸡毛。
　　然而，在香港政府为房地产业降温措施初显成效的同时，依然存在着隐患。香港高力国际执行董事Ricky Poon总结说：“2010年11月推出的降温措施已初见成效，成交量在新历新年后明显放慢，买家购房情绪放缓，发展商亦没有推出新的住宅发展项目。不过，农历新年后成交量又开始回升，楼价上涨了3%至5%，但成交金额则下降了15%至20%。”
　　如果稍加理性地分析香港房地产业，可以看到两个方面：一方面香港的房价与地理条件及人口密度有很大关系。香港总面积只有1078平方公里，人口却超过700万，能够开发利用的土地不到总面积的30%。所以香港政府一直非常谨慎地沿用较为严格的土地供应政策。20世纪80年代以来，曾经不断上扬的地产改变了香港人的投资和消费习惯，有不少人倾其所有投资在房地产上。在城市化过程之中，政府不断建设新市镇的一系列政策（如公共设施完善等），直接推动房地产市场走强。
　　另一方面，香港地产泡沫的形成与20世纪90年代初港英政府严控土地供应量密切相关。90年代初，在香港经济蓬勃发展拉高土地需求的时候，港英政府并没有增加土地供应量。1995年以前，香港每年私人和政府盖的房子加起来不超过4.5万套，远低于市场需求。到1996年的时候，在香港要买房，还得先花150万港元买一个“买楼号”。1997年，特区政府为了遏制涨得离谱的房价，高调推出“八万五计划”，即政府每年推出8.5万套政府补贴公屋，以不到市场价二成的价格出售给合资格人士。这年夏天的亚洲金融风暴，使房价一泻千里。大伤元气的香港私人房地产业再遭遇大量政府补贴公屋的冲击，显得雪上加霜。进而直接导致了2001年8月份的个人破产数超过了1997年全年的个人破产数。另外，以对房地产商贷款和为买楼人做按揭为主要业务的香港银行普遍出现了坏账。
　　因此，在香港房地产业重振旗鼓的今天，反思因亚洲金融危机带来的负面因素，可以归纳出以下几点警惕或者教训：第一，房地产市场规模庞大，涉及到千家万户，而且具有明显的周期性。其上涨和回落，往往以数十个月作为单位。因此，千万不能急于求成，希望看到调控有立竿见影的效果。必须要有足够的耐心来应对房地产市场这个庞然大物发展带来的种种挑战。第二，经济重心不能过分集中于房地产行业，必须多元化。香港经济被房地产行业套牢，而且，几大家族垄断经营，完全扼住了香港经济的咽喉。李嘉诚等少数家族财团从事房地产垄断经营，在外资的推动之下，加速推动香港资产的泡沫化，使得香港的经济基础极其脆弱。第三，必须强化金融系统风险防范机制。在1997年亚洲金融风暴过后的6年中，香港的地产价格阴跌不止，但香港银行的贷款拖欠率仅有小幅增加。虽然出现了很多警告的声音，大量出现的负资产也并没有危及香港的金融系统。这几乎可以说是一个奇迹。这得益于自有市场在竞争中不断完善的机制以及香港银行业形成的自身严谨的风险控制机制。
　　目前，中国内地资金大量涌入股市和楼市，房价飞涨，与香港金融危机之前具有鲜明的对照。从“香港经验”来看，内地房地产业过热的发展至少有两点可以借鉴：第一，抑制投机，提高自有开发资金比例，减少对银行的依赖性，推进融资多元化；第二，类似于“八万五”的政府公屋可以减少需求降低房价，那就多建廉租房吧。
　　（资料来源：《中国经济周刊》、《别拿投资当回事》、《解放日报》）

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