钓鱼台银杏大道游玩攻略 [京城天价楼的价格云梯钓鱼台7号发迹史]

　　调控都是浮云？成本不到4万元，却高调打出每平米预售价格高达30万元的钓鱼台7号院，让市场见证了开发商面对“史上最严厉”的调控是如何淡定的。 　　 　　夏天的北京，玉渊潭柳影婆娑。这绿树碧水畔，向来是豪宅扎堆的去处，本来不足为奇。但横空出世的钓鱼台7号还是以天价赚足了眼球，而颇显低调的楼盘开发商中赫置地也卷入舆论焦点。钓鱼台7号所在地块当年属于协议转让地块，并没有经过土地招拍挂程序，时隔5年，楼盘高昂的销售单价足以让开发商大赚一笔。
　　
　　天生就是豪宅
　　“玉渊潭公园北岸最后一块可供开发用地”，据央视报道、钓鱼台7号院的客户经理如此介绍，而106套住宅绝大部分已经售出，仅余11套对外出售。除去地段以及因稀缺而导致的价值外，钓鱼台7号院的“楼王”还具有可定制性的独特之处。
　　总而言之，钓鱼台7号院因能看到大面积自然生态环境景观、紧靠钓鱼台国宾馆、西通中央政务区，而被誉为“天生的豪宅”。而以此次推出楼盘每平米22.53万元的均价计算的话，该楼盘的利润率在400%以上。
　　这里在4年前还只是一个叫做“东钓鱼台村”的小型社区。2007年，陆续从东钓鱼台村拆迁搬离的居民们或许不会想到，4年之后，在他们搬离的这块土地上开发出的楼盘，最高卖价可以达到30万元/平方米。
　　如今来到位于海淀玉渊潭公园北岸的钓鱼台7号院时，棕色的院墙外，已有楼盘保安戒备森严地把守。询问售楼处的工作人员，除了楼盘基本的价格情况外，关于成交情况等问题，得到的答案却也是含混不清。
　　根据北京市房地产交易管理网上显示的信息，5月12日，钓鱼台7号院4栋楼取得销售证，并推出了均价30万元/平米的天价豪宅。楼盘销售人员介绍，30万元/平米的住宅楼层均在8层以上，面积在1000平方米以上，空间布局良好。
　　实际上，根据其销售人员的介绍，钓鱼台7号院此次公示现房房源共计23套，实际仅有3号楼顶层一套超过1000平米的楼王售价达到30万/平米；其余主推户型基本上都为310平米―530平米的3―4居室，均价为18万元/平米到20万元/平米。
　　钓鱼台7号院地处北京西三环内的玉渊潭公园北岸，东侧紧邻钓鱼台国宾馆。凭借其得天独厚的位置优势，这个位于国家中央政务区核心地带的高端楼盘，2009年预售时均价就已经在7.2万/平米。
　　而根据北京市房地产交易管理网上的历史数据显示，截至2009年8月18日，开盘仅一个多月的东钓鱼台家园，总计售出房屋23套，成交均价高达72803元/平方米。而到2010年二季度，钓鱼台7号院的成交均价就达到10.9万元/平米，也即不到一年时间，其成交均价上涨约50%之多。此后整体成交均价都超过10万元/平米。
　　据一位长期关注北京豪宅市场的业内人士透露，钓鱼台7号院自开始销售以来，成交情况一直都比较稳定，据统计，全部106套房源已售出九成，目前可售房源很少。而此前也有媒体报道，由于钓鱼台7号院不久前在办理期房转现房手续，因此部分已认购房源没有签约，但实际已售出。
　　
　　曾经2万/平米的地价
　　据业内知情人士透露，30万元/平方米的天价背后，楼面价格却并不高。根据海淀区政府2009年第7号文件，东钓鱼台家园项目即钓鱼台7号项目开发用地西到玉渊潭北门、南至玉渊潭北岸、北到玉渊潭北街，总开发面积7.3万余平方米，其中可销售面积为4万余平方米。而这一地块早在2006年就已经传出了协议转让的消息。
　　据玉渊潭南岸的另一豪宅楼盘缘溪堂的一位项目负责人表示，当时玉渊潭南岸有地块转让的消息一传出，北京有背景的大型知名房企就都开始“活动”了，但没过多久，就听说一家名叫中赫置地投资控股有限公司的开发商已经与土地方签订了土地协议转让协议。
　　这位负责人介绍，东钓鱼台家园这一地块原来属于军队建设用地，按照当时军队土地管理的通知，要求在2007年1月31日后所有需要有偿转让的军队空余土地都要执行招拍挂制度。而在这一期限到来前，军用土地则可以以协议转让的方式转给地方。
　　缘溪堂项目的负责人透露，这一地块的具体成交价至今没人知道，“当时听说楼面均价不超过2万元/平米。”
　　据当时媒体报道，双方最终签订协议是在2006年4月。由于中赫置地签订土地转让协议时，东钓鱼台家园项目用地范围内的拆迁工作还未启动。双方约定，由土地方负责拆迁工作，而拆迁产生的费用则由买方中赫置地归并土地价款一并支付。
　　中赫置地的公开资料显示，中赫置地投资控股有限公司是中赫集团的全资子公司。中赫集团成立于2005年，是一家以矿业资源和房地产开发为主的多元化集团公司，注册资本仅为1.17亿元。据了解，中赫置地原来主要在河北做房地产，2005年进入北京以后，只运作了三个房地产项目，其中两个是北京的“北纬40度”项目和“钓鱼台7号院”，另一个项目在海南。
　　一位了解内情的河北人士说：“这个企业的老板是河北人，背景比较深。”
　　如果以缘溪堂项目负责人所说的当年的2万元/平米地价来看，如今的30万元/平方米的销售价格是楼面价格的约15倍，即使按照其普通房源的18万元/平米的低价，再刨去建安成本，利润率之高也一看便知。
　　高调的钓鱼台尴尬了发改委
　　4月底，发改委对外表示正在研究对商品住房领域实施反暴利规定，从而使得商品房价格能够保持在合理水平；5月中旬，钓鱼台7号院就带着30万元/平米的天价走向前台，一时间风头无二。
　　只是，高调的是钓鱼台7号院，尴尬的恐怕是发改委。钓鱼台7号院着实上演了一出“不鸣则已、一鸣惊人”的戏码： 并未有任何征兆，但是此次推出的楼盘平均售价和2009年的推盘均价相比，暴涨了2―3倍。
　　一个值得借鉴的案例，在山东潍坊这个小城市，因阳光一百新推出的住宅平均售价定在11000元/?，周边的商铺与住宅纷纷与之响应，每平米的平均售价至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
　　一个值得注意的细节则在于，钓鱼台7号院的客户经理在进行楼盘介绍时，一再利用该地块的稀缺性来进行宣传，诸如“玉渊潭公园北岸最后一块可供开发用地”以及北京城区内“这么大的水域面积应该是没有了”等语句。
　　（来源：《华夏时报》《证券日报》）

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