楼市泡沫破灭 鄂尔多斯:楼市泡沫破灭的样板

　　“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。” 　　内蒙古有名的鄂尔多斯大草原上，靠地下丰富的煤气油资源，仅5年时间耗资上千亿元打造出康巴什新区。在金秋已逝的季节，显现着当地号称“一百年不落后”那种酷似国际大都市――囊括政治、文化、金融中心的气派，同时四野又浮现着一片楼多人少的空荡景象。是产业结构成功转型的超前意识？还是民间借贷“欲叫他亡，先叫他狂”？此乃争议四起的“鄂尔多斯现象”。
　　
　　房地产开发靠民间借贷
　　身处风暴边缘的鄂尔多斯，正遭遇着与温州版本不同的地产借贷恐慌。
　　近日，记者获悉一条爆料信息：鄂尔多斯新城康巴什楼市全面崩盘！据一位长期生活在鄂尔多斯的人士透露：继高利贷危机之后，康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元。
　　以当地“金信翰林苑”项目为例，其二手房价此前都在10000元左右，而现在市价仅3750元。消息人士还详列了康巴什多个楼盘的价格。
　　“房子卖不出去，开发商扛不住了。”上述消息人士说。
　　因为从银行无法获得贷款，从民间借高息借款进行房地产开发是鄂尔多斯许多房地产商的通行做法。
　　“几乎所有的高利贷都和房地产有关。”鄂尔多斯当地一名企业家告诉记者，“前段时间中富公司的事情是鄂尔多斯民间借贷危机的典型代表。”
　　日前，康巴什新区管委会党群工作部副部长李宏接受记者采访，对“康巴什楼市大面积降价，从去年的均价10000元暴跌至现在3000多元”的报道表示愤慨。
　　李宏介绍，由于今年以来国内整体经济形势的回落和国家对房地产业的宏观调控，导致了全国房地产价格普遍出现了不同程度的下降，康巴什地区当然也不例外，但和全国楼市的调控相辅相成，并没有崩盘。“目前康巴什内核心地区的新房价格依然为每平方米8000元左右，周边地区的新房价格也只跟核心地区的房价每平方米相差一两百元。”
　　11月25日，新华社发表署名评论文章说，中国政府应该继续坚定不移地进行房地产调控，让过高的房地产价格回调到符合经济规律的“经济水平”和让社会公众满意的“政治水平”。
　　
　　在荒漠中建起的新区
　　康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与东胜区、伊金霍洛旗的阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和装备制造基地、轿车制造业基地。
　　2004年以前，那时的整个鄂尔多斯一度是内蒙古最为贫困的地区，而康巴什还是片荒漠，只有两个小村庄，不到1400人。
　　直到有一天，这里发现了四大“宝贝”：特有的阿尔巴斯白山羊绒被誉为软黄金；煤炭探明储量1676亿吨，占全国总量的1/6，鄂尔多斯如今是中国产煤第一大市；稀土储量65亿吨；天然气探明储量8000多亿立方米，占全国总储量的1/3。
　　手中有了钱，政府便开始拓建新的城市发展空间。2004年，政府在荒漠中开始兴建新区，建设总投资达50多亿元。
　　2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。2009年8月，时任鄂尔多斯市委书记的杜梓在接受香港《大公报》采访时称，鄂尔多斯人均GDP将会在5年内超越香港。随后，有评论指出，当地居民顶多就在数字意义上享受人均GDP，并没有多少真正意义的收入，这样的比较是没有意义的。
　　
　　32平方公里仅有2.86万人
　　康巴什新区在规划的设计上，采用开放的思维，大范围选择国内外具有优秀业绩的甲级规划设计单位，邀请来自中国工程院、建设部、同济大学等机构资深专家评审把关，编制完成各层次规划，形成了完整配套的规划体系。
　　据康巴什新区政府网站数据：截至今年6月18日，康巴什地上项目总建筑面积322万平方米，预计到2011年年底，新区本年新增竣工面积达到350万平方米，总竣工面积672万平方米。
　　然而，空旷的大街上几乎没有人，仿佛刚刚经历过巨大的灾难。
　　按规划，康巴什新区二期建设为70平方公里，包括县(乡)在内的康巴什总体面积为352平方公里。
　　康巴什新城里，高楼鳞次栉比，居住人口却相对稀少，曾被媒体冠以“鬼城”名号。美国《时代》周刊2010年4月5日发表文章，原题为《鬼城》。“最初为100万人居住、生活和娱乐而设计的这个地方却几乎没有人居住。只有几辆汽车驶过多车道公路，白天有些政府办公室开门办公。”
　　但现在，这座新城仍是“空城”。
　　据了解，老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区就是为百姓投资建设的，面积达32平方公里。目前，据2009年8月出版的《康巴什》季刊统计：新区人口情况2008年为28000人，最新的人口统计数据为2.86万人。
　　康巴什新区管委会相关负责人曾向媒体表示，二期建设并不是此前媒体报道的352平方公里，而是70平方公里；其中只有10%是建设用地，其余90%是绿地和公园用地，“352平方公里是包括县(乡)在内的康巴什总体面积。”
　　即使是总体面积，352平方公里相比新区一期的32平方公里，亦将是目前规模的10多倍。
　　
　　两年后人均至少10套房
　　根据资料显示，仅仅2010年，鄂尔多斯房地产开发实际施工面积2696万平方米，全市商品房销售面积达1009.4万平方米。
　　鄂尔多斯市区人口只有35万左右，仅仅算算在去年到今年第一季度的购房数量就很可观，再算上建成或者在建的房产存量，数字相当惊人。而在前两年的抢房潮中，鄂尔多斯市区居民差不多已经人均拥有3至4套房。
　　“鄂尔多斯人均住房拥有量应该排在全国首位，按照目前的建设速度，再过两年市场上的商品房总套数，人均将至少达到10套。”一位石姓房地产老板在接受采访时如是表述，“‘煤矿稀土最富有’是鄂尔多斯留给人们最多的想象，即使去过鄂尔多斯的人也差不多是这种印象，然而没有人真正能够看得懂鄂尔多斯，这是所有来到此地的人对鄂尔多斯房地产市场的评价。”
　　据当地媒体报道，全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务，“在鄂尔多斯做房地产业务的公司很正常，相反，不做房地产业务的公司就不正常了。”一位知情者说。
　　房子卖不出去，同时，加上外地房地产商也不断进入鄂尔多斯。滞销之中，房价纷纷下跌，降价成为许多房地产商的选择。
　　据一名长期观察鄂尔多斯房地产人士说，今年以来，房地产早已有价无市，打折促销不断。“最典型的是绿城项目。”当地一位长期观察房产的人士刘先生说。
　　刘先生告诉记者，2006年，鄂尔多斯房地产的均价在1200元每平方米左右，到2007年时均价达到5000多元。2009年，房价再次大幅上涨，达到7000到8000元每平方米；2010年房价小幅上涨，普遍涨幅为600到700元每平方米。“当时，一些高档住宅或商业地产售价已达到2万到3万每平方米。”
　　由于地产供给过剩，加之配套设施不完备，这里就少有人住，大部分人还是选择了老城区东胜。政府投资了那么多的钱，但是百姓不需要，康巴什这座空城已经成为中国房地产泡沫的“最佳展品”。
　　(来源：《中国企业报》《新闻晨报》)

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