[地产投资四盏明灯]指路明灯 演员表

　　“面包-面粉”理论 　　 　　上世纪60年代香港的局面是谁有地谁就能闭着眼睛赚钱,当时李嘉诚起步不久,在被问及这是怎么回事时,李嘉诚含蓄地指出,面粉贵过面包,意味着地产大佬看好后市。
　　因为做地产生意类似于期货,从拿地皮(面粉)到开发出住宅单位(面包),最短也要耗费两年左右时间。如果地产商对后市看淡,就不会频繁出现“地王”。
　　从国内的情况看,2008年开始不断出现土地拍卖流标、地王退地,意味着地产进入调整期。今年来,随着央企高调拿地,地王频现,对投资客来说,是个入市信号。
　　
　　房价租金比
　　
　　在发达国家和地区,房价租金比是另一个衡量标准。
　　这个道理就像股票的股息率一样,对一些强调价值的投资者,如果买楼收息可达8厘,那么意味着12年左右可以回本。8%高不高,我们先看看如今香港和美国的情况。
　　美国最大开发商之一雷纳(Lennar)在佛罗里达南部开发了一处住宅房产,使用面积138平米至172平米,曾售价12万-15万美元,现价6.55万美元。出租大概每月租金700-900美元,合计每年8400美元-10800美元。该地产的息率为12.8%-16.5%,房价租金比为6至7.8,字面看很有吸引力。
　　而截至今年7月31日,香港住宅楼租金回报率仅为4.72厘(美联物业)――即楼价相当于一年租金的21.19倍。
　　美联的数字显示,1997年6月30日回归前“楼疯”期,香港住宅物业投资回报率为3.96厘,比今天略低;楼价对租金比则为25.25倍,较目前略高。2003年SARS肆虐,在疫情最凶猛的4月,香港住宅投资回报率为6.96厘,房价对租金比率则只有14.37倍。因此,不少炒房客根据这个指标做价值投资。
　　如果我们计算国内,就会发现,息率甚低。以广州的珠江新城为例,60万-75万的酒店式公寓仅租2000-2500元,收息率仅4%。
　　
　　汇率?利率?
　　
　　不少投资者持这种观点:本币升值,则看好地产;本币贬值,则看谈地产。他们口口声声说是历史经验,而“历史”却仅仅局限于汇改以来的中国和加入“广场协议”后的日本。
　　其实这种经验很片面,随便找个例子就能证明其谬误,就像美元指数从2002年的120跌至2005年的80,贬值1/3,但同期美国楼市却是黄金时期。
　　真正对地产影响更大的是利率。投资者的买房成本更低,而开发商主要是靠银行贷款拿地建房。美国的楼市泡沫的根源,已经一致认为是美联储主席格林斯潘的低利率政策。
　　也就是说,当央行开始不断加息或提高准备金率的时候,国内的地产或将开始新一论调整和整固期了。
　　
　　物业税
　　
　　物业税开不开征,还有待明确。因为中国的土地属于国家,个人只能借用70年,不能叫“产权”。
　　以美国的现实情况看,全美物业税约为1%。假设一处房产,政府评估价是20万,一年的物业税是2000美元。但是,美国的物业税通常只占家庭收入比重仅约3%-3.5%左右。
　　如果中国也按照1%征收,以上海为例,2009年8月商品房均价1.9万元/平米,一个三口之家的居住面积为90平方米,一套房市价为171万元。1%的物业税意味着该家庭每年需缴1.71万元。据统计,上海2008年的人均可支配收入为26690元,那么三口之家的家庭可支配收入为80070元,由此可以计算得出一个上海市城市居民三口之家所需缴纳的物业税税额占家庭收入的比例达到23.7%。
　　因此,如果物业税这个怪兽降临,投资者要精打细算才行。

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