直管公房经营管理问题初探

　　【摘要】随着住房市场化的改革深入，现行的公房管理体系已不适应市场化经营的客观要求，计划经济时期遗留的问题太多，急需要改变原有经营模式，本文将对直管公房经营管理中存在的问题进行分析，探索建立直管公房相应的经营管理制度、体系，引进新的思路和理念，盘活国有资产，谋求公房经营企业发展。
　　【关键词】直管公房；经营管理；初探
　　随着住房市场化的改革深入，现行的公房管理体系已不适应市场化经营的客观要求，计划经济时期遗留的问题太多，企业负担太重，急需要改变原有经营模式，建立相应的经营管理制度、体系，引进新的思路和理念，盘活国有资产，谋求公房经营企业发展。
　　1、拓宽公房经营思路，转变经营理念
　　国有公房长期处于计划经济管理模式下形成的管理模式和组织结构，工作效率低下，管理成本居高不下。随着市场经济的发展，房管部门一方面承担着计划经济遗留下来的各种历史包袱，一方面又不得不努力实现国有资产保值增值的使命，同时，由于社会发展的需要，直管公房的职能越来越带有社会保障的色彩。因此，继续沿袭原有的经营管理模式已无法满足新形势下的需要，直管公房经营管理亟待改革。
　　1.1改变思路，使直管公房逐步从“福利性”向“保障性”转变
　　直管公房是计划经济时期政府提供给社会的公共物品，属国有资产，随着住房制度改革的深入，直管公房作为计划经济条件下福利性分配住房的产物，在市场经济的大潮下，承租户继续享用这种低租金住房福利，出现了许多问题，这些遗留问题直接转嫁给经营企业，经营企业替政府背负着沉重的包袱，房管企业举步维艰。
　　（1）目前西安市直管公房的平均租金2元/平方米，廉租房平均租金3.85元/平方米，直管公房比廉租房廉租得多，事實上，直管公房多年以来一直替政府起着住房保障作用，将直管公房纳入住房保障体系是直管公房社会化的廷续。
　　2007年发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，首次明确了廉租房制度在住房保障体系中的重要地位，指出要把廉租房制度作为“解决城市低收入家庭住房困难的主要途径”。 目前，中低收入家庭的住房保障问题 已是各级政府亟待解决的头等大事，将原直管公房纳入政府住房保障体系，既能给社会提供更多的保障性房源，为政府排忧解难，又能为经营企业谋取更大的发展空间，使直管公房在市场经济条件下，继续充分发挥其社会效益。多渠道提供廉租房房源，大力增加廉租房建设势在必行。
　　（2）随着国有公房使用年限的增加，大多数房屋的水、电等基础设施、设备严重老化，维修费用大幅度增加，经营管理成本将会越来越大。如果能将直管公房纳入政府住房保障体系，政府就能承担本应承担的资金缺口，而不是将计划经济时期的包袱甩给房管企业。
　　优势：1994年建设部出台《城市公有房屋管理规定》（建设部第34号令），但该规定2001年已经废止。 目前国家针对国有直管公房管理还没有政策法规等作为管理依据，将直管公房纳入政府住房保障体系，可对照廉租房入住条件，真正为低收入家庭提供住房保障，以《西安市租赁型保障房建设管理实施办法（试行）》为经营管理依据，租金标准和租金收缴率会大幅度提高；二是能够取得政府的资金支持；三是大量的保障房源能够为政府拟制房价提供有力的支持。
　　1.2盘活资产，扩大经营，加大生产资料的投入，达到政府和企业双嬴
　　1.2.1据统计截止2018年8月1日，西安市引进人才55万，随着各地人才的大战的升级，想要留住人才，解决这部分的住房需求是政府首要考虑的头等大事。直管公房地处市中心地理位置优越，小区具有一定规模。2016年政府开始推进老旧小区提升改造工作，房管经营单位可结合我市人才住房建设需要，对承租人进行分类整合清理，或整租返租，将符合一定条件直管公房小区升级改造成优质的青年人才公寓，结合青年人才需求量身定制改造，打造具当地文化特色的人才社区，充分融入“互联网”、“物联网”理念， 营造“生活+居住+休闲+汇聚人才+创业”五位一体的社区空间，同步升级小区楼房内部和外部环境，彻底消除公房小区脏乱差现状，改造后，出租给政府作为人才公寓使用，这样既能发挥直管公房的优势，开创公房运营模式，适应时代需求，盘活资产，提高房管企业的经济效益，又能推动产业结构的转型升级。
　　1.2.2随着城市建设的加速发展，直管公房的现房存量急骤减少，10年间由300多万平方米减至现在的115万平方米。2006年以前，为了摆脱承租户这个沉重的包袱，拆除直管公房大多实行的货币补偿，这部分资金虽然大多进入了专用帐户，由于种种原因，没有资产再购置，错失了扩大再经营的良机。故我们应将这部分资金及时投入政府政策、资金支持的公房提升改造、或购置部分租赁型保障用房的房源用于扩大经营范围，用于企业的再发展经营投入，滚动经营，使房产经营企业资产不断增大，进入经营发展的良性循环。
　　1.2.3可接受社会上一些非专业企业经营用房的托管，从中赚取一定的佣金。
　　1.2.4租金应实现分级收取，逐步向市场租金过渡。随着国有公房使用年限的增加，大多数房屋的水、电等基础设施、设备严重老化，维修费用大幅度增加，“租不养房，租不养人”已成为现实问题，造成房管企业连年亏损，负担过重，国有公房租金仍然实行的政府定价的低租金，显然已不适时。 根据市政发（2002）94号《西安市人民政府关于公布2002年公有住房成本价、市场价、公有住房租金标准的通知》“租金调整与职工收入增长挂钩，应分步提租，加大租金改革，较快实现向成本租金过渡”。为了保证直管公房正常的维护及安全使用， 根据承租人实际情况可逐步调整，逐渐过渡到市场租金。
　　（1）住宅租金：
　　承租人为低保户，现租金维持不变。
　　承租人为困难户，按廉租房租金标准收取。
　　承租人在本市无其它住房，按成本租金标准收取。

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