国家商品租赁住房模式初探

　　[摘 要] 文章从调整房地产市场结构以抑制房价的目标出发，提出了国家租赁房制度的设想，并从国家租赁房对房地产行业和其他行业的正面影响，以及具体运作两方面阐述了国家租赁房制度推出的必要性和可行性。
　　[关键词] 国家商品租赁住房 结构性调整 供需 租金
　　
　　当前我国进行的住房改革已经成了各方争议的热点，房地产价格在北京、上海等一线城市原来一路高歌猛进，直到现在也没有看到有回头的迹象。中央政府连出重拳从国六条到国八条再到现在的经济适用房回购，其间也推出了提高首付比例、提高房贷利率、二手房转让征收土地增值税等一系列经济杠杆的政策来调控房地产市场，所有的政策不外乎调节供给和需求。可是我们今天看到的是房价并没有出现令人满意的结果。而本文所探讨的国家商品租赁住房模式正是一种针对性非常强的结构性调整模式。
　　
　　一、国家商品租赁住房的概念
　　
　　国家商品租赁住房，是指产权归国家所有的、通过商业租赁方式可长期租赁给消费者使用的住房。商业租赁应该是允许有相应的利润的，同时在居住期限上是消费者主导决定的。国家商品租赁房不是廉租房，廉租房仅面向低收入阶层，而还有大量的收入中等但又买不起商品房或者虽然可以购买商品房但因此会引起生活质量大幅下降的消费者。这部分中等收入阶层应该说是占到了城市人口的大多数。对于这部分人原来只有两种选择，一部分人走向了买自己其实消费不起的商品房之路，变成了所谓的“房奴”。还有一部分人是在租赁房子，这些房子有些是通过中介租赁的，有些是直接从房主手中租赁的。这种租赁来的住房有一个很大的缺点就是居住者没有安全感，因为房主在合同期满后有权中止合同。而这种消费者主导居住期限的国家商业租赁房只要消费者没有普通商品住房、没有拖欠租金、没有违反有关住房规定的前提下可以永久居住。国家商品租赁房面向没有商品房居住的全社会居民，只要有意愿、有能力都可租赁。廉租房是社会保障制度的一部分，而国家商业租赁房则是住房商品化的组成部分；廉租房的租金是低廉的依靠财政补贴的，而国有租赁房的租金是通过市场运作的、是盈利性的；廉租房只要居民的收入达到一定的程度、超出保障范围就要收回，而国有租赁房则不管收入如何变化，政府都不会强制收回。
　　
　　二、国家商品租赁住房的作用
　　
　　1.国家商品租赁住房政策是结构性调整政策，会引发房地产行业结构性的变化。首先，供给的交易方式变化。由目前住房市场的买卖交易为主变为买卖交易和租赁交易并重。在中国内地，个人自有住房比例高达84%，出租率很低。而在发达国家，住房出租率多在30%以上，家庭租房比例，日本38%，法国36%，英国34%，美国28%。其次，租赁的供给方变化。由目前的社会租赁住房变为国家租赁住房。再次，需求结构的变化。居者有其屋不一定要购房，要把一部分消费者从买房消费引导为租房消费。目前住房政策导向是“重卖轻租”，导致居民住房需求集中于买卖市场，一定程度上加剧了商品住房买卖的供求矛盾，导致居民住房消费意愿和住房支付能力错位。推出国家商品租赁住房，可以合理引导居民住房消费。
　　2.房地产调控变得更直接有效、针对性更强、预见性更强。国家商品租赁房直接可以减少住房的购买需求，调控的力度大、更加直接有效，可以从根本上稳定房价。国家可以针对不同的城市如北京、上海等一线城市、西安、武汉等二三线城市及以下制定不同的租赁政策,以及确定不同的租金，如北京、上海的房地产价格过高，政府可以采用较低的租金政策，如西安的房地产价格较为正常，政府即可采用正常的租金政策以稳定房价。所以利用国家租赁房进行调控，针对性、预见性强、效果会非常明显。
　　3.可与回购的经济适用房、廉租方并轨，形成新型公房模式。在经济适用房“以租代售”政策的导向下，经济适用房逐渐与廉租房并轨，形成了面向中低收入者的国有住房保障制度。随着国有租赁房的推出，经济适用房与廉租房可以并入国有商品租赁房体系，形成新型公房模式。
　　
　　三、国家商品租赁住房对房地产行业之外的影响
　　
　　1.可以增加居民消费，有利于各行业协调发展。资料显示，我国最终消费占GDP的比重已从上世纪80年代超过62%下降到2005年的52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到2005年的38.2%，均达历史最低水平。储蓄率则从2001年的38.9%上升到2005年的47.9%，5年间快速增长了9个百分点。储蓄率过高、消费率过低的结构性矛盾引发了一系列问题。在我国居民消费率持续下降的同期，世界平均消费率达78%～79%。导致这一问题的根源的原因之一就是购房。房地产投资巨大，城市居民购买一套住房往往要花费一辈子的积蓄，即使按揭贷款买了房，也要省吃俭用来还贷，这就导致目前的房地产行业及与之相关的行业发展过热，而其他行业消费不足的现象，长此以往不利于国民经济的和谐发展。假如国有租赁房推出，就会有相当一部分人租房而不买房，这样减少了房地产业的支出，自然就会增加其他行业的消费，各行业发展将更加和谐。
　　2.可以有效降低金融风险。随着房地产市场投资的不断加大、价格不断升高，泡沫越来越多，面临的风险也越来越大，一旦房地产行业遭遇冷冬，首当其冲招致损失的就是金融业，因为房地产开发和消费的大量资金大部分都来自于金融业。假如国家推出国有租赁房就会使房地产市场软着陆，随之金融风险也会降低。
　　3.可以满足不同类型的房地产消费者需求。（1）随着经济的发展、社会的进步，不可移动的房地产已经逐渐成为制约人才流动的主要因素，假如推出国有租赁房，人才到任何地方都可以按照自己的需求租赁没有任何限期的房子，那么人才就会流动到最需要自己的地区去，这样可以实现人才的优化配置;（2）新参加工作者，有一定的收入但没有任何积蓄，他们如果要买房是不现实的，所以他们迫切的需求是租赁房。（3）中低收入家庭。处于廉租房、经济适用房与商品住房之间夹心层的中低收入者既不符合廉租和购买经济适用房条件，又无力购买商品房，但又有长期居住需求。
　　4.政府可以获得永续的收入充实国库。作为国有资产的国有租赁房可以增加公有制经济在各经济成分中的比重，增强国家调控经济的力量，另外通过国有租赁房的出租，政府可以获得永续的收入充实国库，用以为低收入者提供住房保障，取之于民用之于民，造福百姓。
　　
　　四、国家商业租赁住房的实施建议
　　
　　1.由国家出资修建，产权归国家所有。可以借鉴法国廉租房的经验，建设资金由中央政府和各级政府共同筹措。经过28年的改革开放，我国的国民经济有了长足的发展，到2005年底，财政收入已达31649.29亿元，政府完全有能力出资修建；我国的基本经济制度是以公有制为主体、多种经济形式并存，国有租赁房关系到国民生活、社会稳定，可以成为房地产行业结构调整的有力工具，所以政府有必要拥有。
　　2.政府成立专门的部门进行管理，也可以委托建设部房地产管理司及各地的房地产管理部门进行统一管理。
　　3.国有租赁房要长期租赁。只有长期出租的住房，租期是由租赁者主导，租赁者可以根据自己的情况决定租期，综合各种因素决定是否对自己的房子居住状况进行装修、如何改善，以满足自己的需求。所以国有租赁房的操作要点是长期性，在租赁者不违反有关规定，不欠房租的条件下，只要愿意可以一直租赁下去，国家不能收回房屋。
　　4.租金的确定。租金要以房屋建造成本为基准，成本应包括按市场价格计算的土地取得费用、土地开发费用、建筑物的开发费用、投资利息，以及支付给开发商、建筑商的费用。
　　国家租赁房租金确定的基本公式:
　　
　　其中，C为国家租赁房的建造成本，At为第t的租金，r为投资回报率，n为国家租赁房出租年限。随着时间的推移，房子会发生实物折旧、功能折旧和经济折旧，所以每年的租金要比上一年的租金要便宜，按每年的租金比上一年的租金递减g，那么租金确定的公式可以是:
　　
　　C为国家租赁房的建造成本，L为按市场价格计算的土地价格，D为土地、建筑物开发成本，I为投资利息，F为支付给开发商、建筑上的费用。r值以国家要求的资金投资回报率为基础，具体可以按照国家调节房地产市场目标而上下浮动，如要抑制房价可以通过调低r值以降低租金，反之则要调高r值以提高租金。n值是国家租赁房的出租年限，n值的确定可以依住房的经济寿命而定。
　　5.租金的管理运作。收取的租金由国家成立专门的机构进行管理和运作。可以设立一个基金，如全国住房发展基金，收取的租金中的成本部分可以用来进行以后的国有租赁房建设和租赁房的更新改造，留有的利润可以作为保障低收入者租房的补贴基金。
　　6.国有租赁房的运营管理。国有租赁房可以聘请专业的物业管理公司管理，进行市场化操作。
　　7.国有租赁房可以建设多种档次。国有租赁房可以有高档住宅，面向高收入阶层，当然租金也高；可以有中档住宅，面向中等收入家庭；可以有低档住宅，面向中低收入家庭。
　　总之，国家商品租赁房的推出既具有紧迫性又具有可行性，是一条解决我国目前房地产困境的可行之路，也是创造和谐社会的必行之路。
　　
　　参考文献:
　　[1]谢家瑾:对房地产市场宏观调控的思考.城市开发,2006,06
　　[2]钟 健 法国:廉租房占总量20%以上.海外见闻，2006，09
　　[3]吴建华:逐步完善我国房地产业宏观调控体系.宏观经济与管理，2006，10
　　
　　“本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文”

相关热词搜索：初探 住房 租赁 模式 国家