基于战略变革理论的成都房地产行业发展研究

　　[摘要]当前，国际金融危机成为世界关注的焦点。房地产业作为国民经济支柱产业之一，也受到了巨大的影响。文章运用战略管理相关理论，对近期成都房地产市场环境的变化进行综合分析，并提出相应的房地产行业的战略变革模式。
　　[关键词]战略管理；战略变革；成都房地产
　　[中图分类号]F293.30　[文献标识码]A　[文章编号]1002-736x(2009)04-0139-03
　　
　　一、房地产行业战略变革的背景
　　
　　随着全国经济的高速增长，总的来说，最近几年我国房地产业得到了快速的发展。房地产投资对经济增长的年均贡献率约为15％，年均直接拉动GDP增长约1.2个百分点。同时，房地产业的快速发展也不同程度地带动了建筑、装潢、家电、汽车等20多个行业的发展，为我国经济持续快速增长做出了积极的贡献。
　　按照中国房地产估价师与房地产经纪人学会(China Institute of Real EstateAppraisers and Agents，CIREA)的权威解释，房地产(real estate，real propeity)就是指土地、建筑物及其它地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。房地产具有以下五个特征。
　　1　房地产不仅是最基本的生活资料(即生活必需品)，也是最基本的生产要素，如厂房。
　　2　房产、地产交易具有不可分割性。房产和地产是紧密联系不可分割的，一方面，房屋必须建立在土地上；另一方面，地下的各项设施都是为房屋主体服务的。是房屋主体不可缺少的组成部分。
　　3　房地产具有位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。
　　4　房地产兼具消费与投资两种功能。不同于投资股票、债券、期货、黄金，投资房地产兼具消费功能。
　　5　房地产具有保值、增值性。
　　正是因为房地产行业的这些特点。让房地产行业在相对短的时间内直接的深入到了人民的生活之中，同时也成为了行业带动性很强的国民经济支柱行业之一。
　　在整个国家经济发展的带动下。成都作为四川的省会、西部的大城市，房地产业也得到了迅猛的发展。一方面，一大批本土房地产企业如雨后春笋般蓬勃兴起，其中涌现出蓝光、置信等一批有实力的本土企业；另一方面，国内一些知名房地产企业，如万科、中海、华润、龙湖等纷纷进军成都市场；此外，以香港房地产四大巨头：和记黄埔、新鸿基地产、九龙仓、恒基地产为代表的外资企业大规模投资成都房产。以上这三种力量相互竞争、互有优势，形成了如今的成都市房地产市场激烈的竞争格局。
　　但是，不断飙升的房价和一般居民的需求却在房地产行业形成了巨大的矛盾。为了限制房价过快增长，近年来，中央政府相继出台调控政策，特别是2007年以来政府的系列重大政策措施使房地产市场逐渐降温。2008年，出现了近年来罕见的房价和成交量双线下滑现象。一时间，房地产业“拐点论”、房地产市场“洗牌论”成为各大媒体争先报道的热点。然而，随着2008年的“5·12汶川大地震”和全球性金融海啸的影响，成都市的房地产进入了一个前所未有的冰河时期。整个行业的低迷给经济的发展带来的无非是雪上加霜的打击。在经济发展缓慢、房市走低的时刻，为了带动经济的发展，稳定整个经济局势，除了国家的指导和扶持以外，房地产行业也必须面对现实环境，做出自己的战略变革。
　　
　　二、企业战略变革的回顾
　　
　　(一)战略管理基础理论
　　自20世纪80年代以来，竞争战略理论已成为了企业战略理论的主流，并形成了五大战略流派：结构学派、能力学派、资源学派、战略联盟学派和超竞争战略学派。从各流派竞争战略的发展来看，竞争战略不外乎有两种主要的战略逻辑，即资源导向和竞争导向。而归根到底，他们的主要逻辑都是根据企业内外部环境的变化来制定战略定位，从而适应环境取得竞争优势。这为企业的战略变革打下了基础。
　　
　　(二)企业变革和企业战略变革
　　1　企业变革。对于企业变革的定义，不同学者之间存在着不同的认知。Hellrigel&Slocun认为，企业为适应内外经营环境的变化，常常需要调整和改变企业自身的状态，一般企业有“使企业能适应外在环境的变迁”与“改变企业成员的行为”这两个相互关联的目标，企业的演进与转变通常是达成这两种目标的组织行为，而企业转变则更接近与真正意义上的企业变革，以Greiner和Adizs为代表的关注与企业生命周期研究的学者们，将企业成长的改变视为企业变革的主要内容。还有一些学者将组织类型的转换视为企业变革的主要内容。Mintz-berg与Lantetal认为，组织结构、权力分配和控制体系中至少有两者发生改变才能称之为企业变革。从20世纪70年代末开始，有更多的学者从战略的角度去诠释企业变革。
　　2　企业战略变革。西方比较有代表性的有Hey Mintzberg和FrancesWesfley。他们认为，如果当企业变革的内容涉及方向性的组织要素，如抽象性思维层次的使命、定位和具体性行为层次的程序等时，此时的变革就是企业战略变革。而RaJagopalan E，和Kelly J.把企业战略变革定义为在企业与外部环境达成一致性的过程中，随着时间的推移而表现在企业形式、质量或状态等方面的不同。其中，最主要的就是企业的战略变革是以企业的外部环境和内部资源为根据和限制的，从而达到企业内外部环境和资源的匹配。这也是沿袭了战略管理的核心思想。
　　
　　三、成都房地产行业的内外环境资源变化
　　
　　如果只是按照战略管理和战略变革的理论对房地产行业做内部和外部环境变化的划分，有点太过粗糙。在此，笔者主要还要对两大方面进行细分。外部环境主要包括宏观环境、政策环境和市场环境，而内部环境主要着重在企业自身资源和能力的变化上。
　　
　　(一)宏观环境
　　处于整个经济环境之中，我们不得不关注正在席卷全球的、由美国“次贷危机”引起的、全球性的金融海啸的影响。这场百年来的空前危机造成了世界范围内的汇市、股市、期市大幅波动，美国华尔街指数、东京日经指数、德国法兰克福等世界重要股指持续大幅下挫，连创多年来最低记录。在整个环境中，房地产行业无疑是受到了前所未有重创，并且比其他行业更甚。
　　而面对如此严重的全球性的经济危机，中国国内经济也严重下滑。再加上汶川大地震的影响，中国经济不景气的势头开始蔓延。据国家统计局全国企业景气调查结果显示：2008年第三季度，全国企业景气指数为128.6，比第二季度回落8.8点，比2007年同期回落16.1点。其中，工业、建筑业、交通运输仓储和邮政业、批发和零售业、房地产业、社会服务业、住宿和餐饮业企业的景气指数分

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