国内房地产开发投资与经济增长关系分析

　　摘要：房地产在我国国民经济与社会发展中占有着重要的地位。在我国现有市场经济条件下，房地产有着其他产业无法替代的作用。现阶段我国情况来看，房地产投资产业与当地的经济增长存在着密切的关系，此行业的发展同样有效地拉动国民经济增长。
　　关键词：房地产投资；经济增长；区域分析；消费拉动
　　
　　一、全国及区域层面的面板数据分析
　　通过对1997年至2006年我国31个省、市、区的面板数据，分析了全国及区域房地产投资与经济增长的影响。具体分组：将我国分为中部、西部、东部三个地区，中部地区包括：湖南、湖北、河南、江西、安徽、黑龙江、吉林和山西；西部地区包括：广西、新疆、宁夏、青海、甘肃、四川、重庆、内蒙古、贵州、云南和陕西；东部地区包括海南、广东、山东、福建、浙江、江苏、上海、辽宁、河北、天津和北京；研究结果：1、全国以及各地区房地产业是经济增长的重要原因，并对经济增长起着促进作用；无论是全国还是区域，房地产投资能带动经济增长，其中，东部、西部地区房地产投资与经济增长还存在着反馈作用；2、房地产投资针对经济增长的贡献与影响存在地区差异，当中东部地区最大，中部地区居中，西部地区最小，当地经济增长的快慢决定房地产投资的发展水平。
　　1997－2003年全国房地产投资对GDP的贡献率属于上升趋势，我国不同地区的房地产投资对GDP增长的贡献均超过10%，其中西部和中部地区的贡献变化比较一致，2000－2004年间，东部地区地房地产投资对整个经济增长的贡献率均超过其他地区。从历年的平均值来看，房地产投资对经济增长平均年贡献最大的是东部，为10.89%；其次为中部地区，为10.55%；最小为西部地区，为10.08%。
　　由此可见，从全国及各区域来看，经济的增长能引发房地产投资的增长，表现在这些区域经济增长和房地产投资存在着相互反馈的作用。而中部地区的经济增长并不太容易引起房地产业的变化，这说明我国中部地区的经济增长与房地交投资之间的反馈作用不显著。
　　二、我国第二次经济普查时房地产情况分析
　　从我国第二次经济普查的数据资料显示，在2008年，我国房地产业的投资总量是30580亿元，比2007年增长5300亿元，同比增长率20.9%，坏比回落了近十个百分点。从GDP比重看，房地产行业增加额为7174亿元，占GDP的比重是5.2%。
　　自第一次普查到第二次普查，房地产投资业分别从2004年的13158.3亿元增加到第二次的30580亿元，五年的时间翻三倍多，五年中的投资增长率为29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%，全部高于20%,从而形成从1998年以来的第二年房地产业投资高峰期，期间最基本特征是2005年2006年两年中受经济调控最为明显，房地产投资有紧缩现象。但到了2007年，当调控政策出现松动时，全国的投资产业又部分回调到宏观调控前。而在2008年时，受全球金融危机的影响，房地产投资产业的增长开始有所下降。
　　同时，我们还发现，房地产业的增长有助于国民经济的增长，但是房地产投资在固定资产投资中点的比例过大时，则会在某种程度上降低房地产投资业的贡献。另外，房地产投资业对国民经济的增长做出的贡献并不完全单独属于房地产业，例如消费者在购房后对家具、家电等其他消费品的刺激效应，还有房地产投资业对建筑业、金属采矿业 、交通设备制造业、化学工业、专用仪器设备制造业、通用仪器制造业、金属压延及冶炼加工业、等六大行业所引发的诱发效应，房地产投资业因 为产业附加值高、产业跨度大，具有很强的扩散效应和关联效应，因此房地产投资行业对经济增长的拉动作用全更大，已经成为现阶段我国经济增长当中重要的组成部分。
　　三、房地产投资对经济增长的直接拉动作用
　　根据国家发改委房地产投资研究中心的刘琳刘副主任统计，房地产开发投资对我国经济增长起重要作用。1997－2005年期间，综合直接贡献率、引致消费贡献率、间接贡献率得到的房地产开发业对GDP的增长总贡献率平均值达到了22.49%，这说明在每年GDP的增量中，房地产开发业总贡献的平均份额达到五分之一；在GDP的平均增幅8.94%中，房地产开发投资平均贡献达到了2.03%。
　　其次，房地产投资对经济增长产生的影响最初体现投资时对经济增长的直接拉动作用。房地产开发的发展还可以带动相关行业投资的快速增加，包括水泥、钢铁等60多个行业。房地产投资业对其它行业的影响可通过指标来考虑，即影响力系数指标，此指标是某产业增加产出，增加一个单位的最终需求，相对国民经济所涉及部门产生的产出增加影响。影响力系数的值大于1则表示该产业增加产出会给其他的部门带来更多的增长产出。系数越大则表示该部门的生产对其他产业或部门的影响越大。根据2008年的统计年鉴记载，2005年建筑行业影响力系统是1.86，排在17个行业分类的第五位，足以证明建筑行业对其他行业具有强大的拉动作用。
　　再次，房地产投资形成的房屋等固定资产最终以资本的形式直接计入了国内生产总值。因此，房地产业投资规模的增加，加速了资本快速形成，所以保证了国民经济的调整增长。房地产业的资金占用量大，资源消费多的一个行业，当经济出现过热的时候，直接严重挤压着其他行业的发展。大额资金由于利益的驱动，会直接流入利润较高的房地产行业，就此会成资源的错配，甚至会出现产业结构失调。
　　最后，房地产开发业的发展可促进其他产业的职工收入增长，拉动其他消费的增长，通过消费来拉动整个经济增长。最终的消费则远远大于因此增加的收入，从而带动了GDP的增长。房地产带动其他用品消费的同时也会挤压其他行业的消费。
　　四、相关意见与建议
　　1.合理发挥房地产投资对国民经济的拉动作用及协调两者间的良性互动。一方面，房地产业能有效地拉动经济的增长，并积极发挥它的作用；另一方面，房地产投资与经济增长有着相互反馈的作用，即在经济增长放慢时给房地产投资带来的负面影响，同时又将给经济增长存在负面影响。
　　2.实施区域性房地产调控政策。由于房地产投资业对经济增长的贡献和影响存在区域差异，所以尽量不采取一刀切政策，加以实施区域性房地产调控政策。具体方面：对东部地区，可合理控制房地产业的规模和增长速度，但对于房地产业已在蓬勃发展中的西部、中部地区，应积极继续发挥房地产投资对经济增长所起的拉动作用；
　　3.采取短期和长期结合的政策。房地产业对经济增长即存在短期波动影响，又存在长期影响。在短期，应减少房地产投资业大起大落时对经济增长成的剧烈波动；在长期，应该充分地认识房地产业对经济增长的时滞作用，合理地控制房地产投资业的增长规模和增长速度，避免房地产业出现过热或过冷，在经济不景气的时候，房地产开发业对国民经济增长产生的作用较明显，可以直接影响许多部门的投资，但由于房地产投资利润率较高，对其他部门的投资排他作用强；房价增长速度过快远远超过了居民可以支配收入的增长速度，所以对房地产业需要进行合理的中长期规划，这样才能满足大部分人的利益。政府可以通过调整廉住房及经济适用房的市场，来做到真真实实的满足中低层老百姓的购房需求。在税收方面，政府可以通过加大对开发满足政策目标企业的补贴及税收抵免；同样还可以放宽对中低收入者的购房补贴及税收优惠。另外官员的绩效考核，分税制财政、土地出让金等问题也极待解决。
　　
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