高房价的没道理和道理_没道理的道理

　　关于房地产症结，人们的诊断似乎已经穷尽。一位房地产央企高管再给你一些说法。 　　 　　近十几年来，中国房地产行业前所未有地火爆，其最主要的标志是房子越建越多，价钱越卖越高，地皮越炒越贵，各种反对声音越来越大。一时间，房地产，更确切地说是房价不仅成了普通百姓热衷谈论的话题，也成了媒体和政府重要关注的问题。消费者说：“房价太高了，老百姓买不起。”开发商说：“面粉都贵了，面包能便宜吗?”政府说：“要抑制房价过快增长，保障低收入阶层住房。”三方各执己见，孰是孰非难以分辨。
　　
　　“开发商没有这个职责”
　　
　　很多人抱怨，房价太高。中国目前的房价真的高吗?与过去几年比，肯定是高的。但是用发展的眼光看，目前的房价又是低的。用购房者的心态和标准来衡量，房价肯定是高的。但用卖房者的标准来要求，现实的房价并不高，至少是合理的。房价高与低，由多方面的因素决定，卖房者不能单方面决定房价，购房者也无法决定房价。地价高低、建造成本的高低也不是构成房价高低的决定因素，政府更是无法操控房价。
　　最终，房价是由市场的供求关系决定，当需求旺盛时，房价就会涨；反之，当供给大过需求时，房价就自然会下跌――这就是市场经济的规律和法则。它有自然调剂能力，任何人为的干预因素只能在短时期内奏效，而无法长期改变这个规律，除非想放弃市场经济的运作原则。
　　就目前中国的国情，大多数人的收入水平而言，要满足所有人拥有房子的要求，在短时间内是不现实和不可能的。即使现在的房价再降50％，对于低收入的家庭还是无法实现购买住房的梦想。而现在一部分人对拥有住房的期望值非常高，不要说在经济尚不发达、收入尚低的中国，就是在经济高度发达、收入较高的欧美国家，也是一件难度很大的事情。在发达国家，有人一辈子都租房住，还有人要拼命干上几十年才能拥有自己的住房。
　　这是一个既残酷，又必须正视，还要逐步解决的现实问题。发达国家的经验表明，只有政府出面动用一部分财政收入来建造廉价或廉租房，才能较好地解决低收入阶层的住房问题，政府有二次分配资源的权力、责任和义务，也应该有效地履行此项职责。强迫开发商履行这个职责是违反市场规律的，对大多数开发商来讲，他们的使命就是要使股东的价值最大化，为股东创造更多的利润就是股东价值和公司价值最大化的重要体现。
　　在“面粉都比面包还要贵”的今天，让开发商造出低收入阶层都能买得起的房子几乎是不可能的，如果强迫他们这样去做，就是损害股东的利益。
　　
　　走出“面粉比面包贵”的怪圈
　　
　　地价虽然不是导致高房价的惟一原因，但它却是房价的重要组成部分。在中国，地价为什么这么贵?难道中国内地比香港地区，比东京、纽约地少吗?难道他们的高收入阶层人群比中国的更大吗?为什么地价就没有涨得那么快?我们形容房地产业是“面粉比面包贵”，这其实跟中国的土地政策有关。
　　现在，地皮基本是通过招拍挂渠道获得的，这是一种公开透明的市场方式，比起以前的协议转让是一种进步，它可以避免某些私下交易和腐败现象，同时也避免了国有资产的流失。但是，这种方式本身也存在一定的缺陷。由于它是一种公开竞争的方式，即价高者获胜，所以土地的转让方一一政府无法控制土地的价格。对土地的转让方来说，当然不希望卖低价，卖的价格越高越高兴。根据现行的政策，土地拍卖的收入归地方政府所支配，而此项收入占地方政府财政收入的比重极高。地方政府有动力不断推高土地价格，只因他们是土地拍卖的最大受益者。
　　这其实是中央和地方政府在税收分配上的不合理造成的，也可以称之为经济利益关系造成的。其实地方政府也有自己所处的窘境，他们面临着极大的发展和创造政绩的压力，又没有足够的资金来源，不卖地又怎么办呢?只有通过卖地，而且是不断地卖地，才能够帮助他们解决资金的大问题。
　　什么时候释放土地，释放哪里的土地，释放多少土地也是决定土地价格的直接因素。我们都知道，搞房地产的人要赚钱，但是没地让人怎么赚钱?“面粉”是国家的，国家一年拿出多少面粉来呢?没有人知道。因为现在的土地供应计划性较差，透明度也差。显然，这样做是对政府有利，因为权力完全掌握在政府手中，政府虽然无法掌控招拍挂土地的价格，但是却完全可以通过控制释放土地的数量、时机和频率来调剂土地的价格。
　　开发商心中无数，所以一有土地出来，大家就去疯抢，唯恐拿不到土地。对于一个开发商来说，最担心的莫过于没有土地资源，没了地，怎么建房子，没了地，就等于公司的业务要停止了，这是造成拍卖土地价格节节升高的重要原因之一。而买方的心态也一样，也在想，今天推出的这个楼盘，如果不去买可能以后就没了。
　　道理很简单，土地的供求关系决定土地的价格。如果土地的供应量充足了，土地的供应计划透明了，土地的价格自然就会下降。土地的成本下降了，从理论上来讲房价也会随之下降。如果每年第一季度，每个省、市都能根据当地房地产市场的需求和土地资源，公布一个全年拍卖出让土地的计划，让开发商心里有底，他们就不用再使劲抢地，并清楚哪块地适合自己就拿哪块，不适合自己的也不会去拿。不光开发商心里有数，买房人心里也有数了。
　　现在，房地产业平均利润为20％左右，个别开发商能达到40％～50％，像北京通州最近一个月一平方米上涨1万元，开发商早就买下了地块，刨除全国都差不多同一水平的建筑成本、人工成本、财务成本，他的利润可能达100％以上。而现在国家征收所得税统一为25％，不管你开发商干得如何，利润率多高，都是一个税收水平，这是不科学的。
　　土地政策是国家的大政方针，应该上升到国家的战略层面来考虑和制定。在制定国家土地政策时，既要充分考虑到地方政府的利益，又要顾及国家的整体利益，还要从行业的健康发展以及消费者的利益出发。中央政府要充分地利用好土地政策和税收这两个杠杆，从宏观上来调剂房地产行业的发展，而不是从微观上对市场进行行政干预。
　　中央政府和各级地方政府应该成立专项基金，把出卖土地的部分收入注入此项基金，用做建造保障性住房。国家从高房价所带来的高额利润中以增加税收的方式得到好处，而额外征收的税收又可以通过二次分配的方式，大部分用在兴建经济适用房或者廉价租屋上。这样既满足低收入阶层的住房要求，又可以使房地产行业较健康地发展。对于那些以投资为目的的住房和物业，国家也应该征收合理的土地税、物业税、升值税、转让税、所得税等，这项收入也可以列入保障性住房的专项基金。
　　
　　央企退出，能否救市?
　　
　　现在，市场上对国企央企参与土地拍卖和地产开发略有微词。有人认为， 是国企央企推高了土地价格；更有人认为，国企央企根本就不应该参与房地产行业。听到这话我几乎要大笑失声，使我想到了文化大革命时期的“出身论”――中国有哪一条法律规定国企央企不能参与房地产开发?连外国的企业都可以在中国买地并参与中国的房地产开发，为什么国企央企不能?这在逻辑上，道理上和法律上都说不通。
　　这种事发生在改革开放30多年后，发生在加入世贸组织数年后的今天，实在有些不可思议。如果某些国企央企违犯了法律，违背了土地拍卖和房地产开发的规定，可以按照法律程序对他们进行处理，而不应该“一刀切”地把他们排除在外。
　　如果一个行政命令就可以让国企央企退出一个行业，那国企央企的市场地位将受到质疑，有谁还敢与国企央企合作，有谁还敢购买他们上市公司的股票?更为荒唐可笑的是某市竟然公开宣布，在未来的土地招标拍卖中，出最高价者不一定就获得土地。如果是这样，还招标拍卖干什么，这不是公开的欺骗吗?还有什么公平、公正、公开可言?这样做就是违反拍卖的基本原则和国际惯例。互相竞价是拍卖的基本原则和成交的基本方式，没有互相竞价这个环节就不能称其为拍卖了。试问，如果日后发现有公司在土地拍卖当中竞价，是否也会把他们“驱逐出境”?
　　毫无疑问，国企央企的股东是国家，国家是他们的出资人，当然他们应该按照国家的意愿去经营，应该也必须承担起应尽的国家和社会责任。但是，国家的意愿或者是出资人的意愿应该通过公司董事会的决议来体现，而不应该通过行政命令和“红头文件”来体现。
　　事实上，有很多央企国企已经不是百分之百的国企央企了，它们要么已经整体上市，要么局部上市或者是同其他企业合资了。换言之，虽然国家仍然保持控股地位，但是他们的股权已经多元化和市场化。不管这个大股东是谁，都必须要按照市场的游戏规则办事。否则，同样被视为侵害小股东的利益。
　　拍卖地价高的根本原因并不在于国企央企的参与，而是由于土地政策造成的。因此，让他们从土地拍卖市场的退出只能解决短期问题，而无法从根本上解决高地价的问题。
　　
　　房价攀升的真正推手
　　
　　究竟是什么原因导致了中国主要城市房价的大幅上升呢?其中不乏有土地政策、建筑材料上涨、地产商炒作等诸多的因素，但是最主要的还是需求，有人称之为刚性需求。
　　从目前中国人均国内生产总值3000美元的水平来看，不应该支持这样高的房价，但是如果进一步分析中国财富的分布状况，可以肯定地讲，目前中国的财富是高度集中的。中国人口众多，哪怕高收入阶层只有5％，也是几千万人，等同于欧洲一个大国的人口。正是这样一群人，中国近几年已经步入高档奢侈品消费大国。也正因如此，在北京、上海、深圳等富人比较集中的城市，每平方米超过3万元，地理位置好、物业管理好、环境好的高档住宅卖得如流水一般，甚至每平方米超过七、八万元，甚至是超过10万元的豪宅仍有很好的销路。
　　然而，当你去留意买豪宅的人是谁时，会发现其中一部分人致富途径并不干净，他们赚来的钱甚至都不敢存在银行里。然而一旦买了房子，再找个合适市场时机把房子卖掉，这个钱就洗干净了。所以无论房价多高，不管卖房时要交多少税，他们都无所谓，因为这个钱是自来的。在买豪宅以及炒房团中，这部分人占有很大比重，因没有相关数据，这部分因素无法预估在内。
　　还有一部分高收入阶层买房是为了投资，很多人不仅拥有一套住房，多者拥有几套，甚至是十几套的也不在少数。在如今证券市场动荡，尚缺少投资工具而存款利息很低的情况下，很多人认为房地产是最好的资金避难所。
　　因为以上因素，所以在很多中心城市出现了一种奇怪的现象，一方面很多人抱怨房价高买不起，另外一方面又出现了
　　“三高”房，即“高房价，高销售率，高空置率”，有的地方甚至达到75％的空置率。这种反常现象的出现，主要因为一个高收入阶层在中国正在形成，且每年都在快速膨胀。
　　在最近闭幕的人大会议上，传出了一个十分响亮的声音和信号，那就是政府要采取措施抑制高房价。但是，政府的话音未落，在北京举行的土地拍卖会上又创出了新天价，而通州发展规划出来之后，一个月之内当地房价一平方米上涨1万多元，挨着通州的河北燕郊一平方米也上涨了3000多元。这不能说不是市场行为与政府行为的博弈。暂且不说谁会在这场博弈中获胜，不妨来分析一下如果房价下跌，谁会受益?
　　在前文我曾说过，即使是现行房价下降50％，真正的低收入家庭还是买不起房，政策仍无法解决普通百姓的住房问题，他们也只能望房兴叹，不会因此受惠；对于中产阶级来说，没降价之前可能他们会买一个小房子，现在价格下降了，他们会换上稍大一点的房子，或者从原来住的远郊县往靠近市区的地方换，因此可能部分受惠。
　　但是，我相信大部分中产阶级是有房族，如果房价真的大幅度下跌，在前几年相对较高价位上买房的他们，会面临很大损失。比如原来100万的房子，降到50万，银行会找他，这个楼不值那么多钱了，原来贷款给你50万，现在只能贷你20万，他们不补上这笔钱就面临断供。对更多的中产阶级来说，其实受损程度远大于受惠。
　　而对于高收入阶层，则没有太大的影响。房价的下降，只会刺激他们的投资更多住房的欲望。但是，如果房价大幅下降，对已经通过高价购得的住房者，特别是那些正在做按揭的供房者会受到猛烈的打击。他们要么需要付出更大的代价，要么会面临断供，甚至沦为负资产的危险。如果出现这种情况，势必会给银行增加坏账，甚至会引发金融体系的动荡，其后果不堪设想。
　　对房地产开发商来讲，房地产价格的下降当然会侵蚀一部分利润，但是每个开发商都要清醒地认识到，任何一个行业，任何一个市场都不可能是直线上升，都会有升有降。如果房地产价格下降，政府可能是最大的输家，不仅税收会减少，出卖地皮的收入也会大幅减少。
　　虽然房价下跌有利有弊，从整体上来看仍是利少弊多，赢家少输家多。当然，如果是由于市场供求关系所引起的价格下降，这是正常和健康的调整，就必须要接受现实。

相关热词搜索：没道理 高房价 道理 高房价的没道理和道理 哈尔滨道理房价 哈尔滨道理区房价