生活小区改造中的投资控制与管理_老旧小区改造

　　随着我国经济的快速发展及科学技术的长足进步，我国人民的生活水平和生活质量都有了巨大的变化，对居住小区的标准和技术要求也越来越高，智能小区的概念已经逐渐成型。90年代及以前建造的生活小区基本上是一种满足简单居住和简单生活需求的生活区，其建筑结构及配套设施都远远无法满足当代人生活的要求，因此需要投入大量的经费进行改造。如何在这些小区改造中搞好投资的控制与管理以达到高效益的目标，这是我们造价工作者需要考虑的问题。
　　随着我国市场经济的不段完善和发展、人民生活质量的得到了空前的提高，对生存环境和生存质量的要求也是空前提高。有鉴于此，对小区的投资也要根据小区的实际情况量力而行，不能盲目地求全求大，而是要本着经济、实用、科学合理地原则进行投资，使其成为一个真正和谐的满足人们现实需求的实用型经济区，在此本人希望将自己在从事小区改造过程中的一些投资管理经验，从经济的角度也分析一下小区改造中的经济投资管理问题，希望能在这方面与同业者一同学习提高，也希望得到同业专家的指导。
　　
　　1. 90年代以前建造的生活小区状况分析
　　1.1设计建设标准低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差
　　由于受历史的局限，这些老旧生活小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足居民日益增长的住房需求。
　　1.2老旧生活小区管理现状及综合整治面临的问题
　　（1）是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”， 如房屋外墙粉刷面起壳风化；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低。
　　（2）是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多，车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。
　　（3）是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被 挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司之间关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。
　　（4）老旧小区综合整治的目标。首要的不是追求经济效益，而是努力寻求社会效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。
　　
　　2.小区改造中的投资控制与管理
　　为了达到小区综合治理的目标，我们特制定投资组织设计，按新的投资体制的管理、设计、施工和设备材料供应是承包体系的一个有机整体。制定投资组织设计的目的，是为了有效地控制投资活动，因此，在内容上必须抓住重点，突出以下两个方面：一是投资各方造价人员的组织关系，研究投资活动各方必须具备的组织方面的客观条件，具体指导投资活动工作的实施；二是规划投资活动，研究控制方案的有关方法和采取快速、便捷地控制任务的措施。这两方面内容应有机地联系在一起，对投资活动实行科学管理。在项目建设阶段的投资控制贯穿于项目建设全过程，根据国内外描述的不同建设阶段影响建设项目投资的程度看出，影响项目投资最大的阶段，是约占工程项目建设周期四分之一的技术设计阶段，其对投资的影响度在75%以上，因此，项目造价人员从一开始设计联络、方案比选就参与项目的具体投资控制工作，坚持货比多家，择优择廉，引进成熟可靠、价格适宜的先进技术，使最后确定的最适合投资为我方理想值。按投资组织设计，投资主体造价控制人员自始至终参与设计的方案比选和定购方案，提供最新价格信息，控制订购价格，掌握设备的外购投资情况。投资控制从过去的被动转为现在的主动控制，能动地影响设计，优化设计，使业主资金得到最有效的利用，使项目投资控制在限额以内，使投资从关键的技术设计方面得到控制。
　　合同价款的合理确定是项目施工图完成之后，合同管理 员及时熟悉工艺技术，计算工程量，深入现场，对照图纸，了解施工前的工区实际情况，同造价人员做出详尽的施工图预算。由业主方组织施工单位、设计单位、监理单位各方进行预算会审。在施工开始前，确定详细的工程预算，以此作为工程结算的一部分，并为签定合同价款及在施工期间控制 投资和拨款提供依据。以施工图预算为基础，确定承包合同价，做为施工阶段控制建安工程投资的目标，它严格限制在投资限额以内。
　　在项目施工阶段的投资控制在过去的项目投资控制工作中，一般将投资控制重点放在项目实施阶段。在这方面经过多年的实践已形成了一套可行的措施方案，包括组织措施、经济措施、技术措施、合同措施。在主体实施过程中，我们除了加强这四种措施外，还特别加强了参与控制投资人员的管理，即各投资主体部门负责控制投资人的管理。
　　项目投资的控制是多方面的，既有横向控制，也有纵向控制，要达到控制的最佳效果，在目前这种新旧体制并存的环境下，用投资组织设计来规范各投资主体的投资活动，使投资管理走集约化之路，是项目业主必须认真对待的问题。
　　总之，要通过对油田老旧小区的综合整治，并在其改造过程中加强投资管理和控制，从而真正地把老旧小区建设成为一个个经济、各具特色、环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为油田居民的幸福家园。
　　
　　（作者单位：河南南阳油田局机关河南南阳473132）

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