公租房推进仍需破三大瓶颈|推进公租房建设

　　当前公共租赁住房被舆论寄予厚望,甚至被称为“中国式公屋”,但如果准入标准不严格界定,资金短缺、土地财政等问题得不到妥善解决,则公共租赁住房仍然无法弥补中国住房保障的“短板”
　　
　　刚刚从北京某大学毕业的大学生吴静开始为租房犯愁。
　　“最近房屋租金上涨了200到400元不等,这对我们刚毕业的大学生来说是一个不小的负担。”吴静对记者说。据吴静介绍,以前在她们学校附近2800元可以租一个一居室,而现在则需要每月3200元左右。
　　来自市场研究机构的数据显示,2010年前6个月,北京市平均租赁价格为2928元,比2009年的2547元上升15%,上升幅度较大。特别是新政出台后的上涨惊人。据统计,今年5月、6月北京平均租赁价格为3000元每月,同比上涨20.3%。
　　相对于每月4000多元的工资来说,租房费用成为吴静一个最大的负担,也成为她工作后最愁的事情。
　　但最近国家推出公共租赁房的消息,让吴静感到了兴奋。“国家推出公租房,对我们这些买不起商品房、在市场上租房又负担太重的中等收入者是个好消息。”吴静说。
　　所谓公共租赁房,用通俗的话说,就是由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。
　　6月12日,住房和城乡建设部等七部委联合发布文件,力促各地政府加快发展公租房。这份文件名为《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(下称《指导意见》),提出用公租房解决城市中等偏下收入家庭住房困难。有条件的地区,还可将新就业职工和符合条件的外来务工人员纳入供应范围。
　　七个部委联合制定的《指导意见》发布之后,地方政府纷纷积极响应,表态要大张旗鼓立即铺开。
　　据新华社报道,大学生创业公寓、公共租赁房等为解决“夹心层”住房问题所建设的房屋,已在中国西部银川市、西南昆明市、东部连云港等多个城市现身。上海、重庆等大型城市亦在热火朝天地建设公共租赁房。以北京为例,2009年,北京市建设、收购了9000套、近50万平方米的公租房,2010年的目标则是再增加1万套。
　　“如果公租房的租金在700元左右,我完全可以承受,现在房价这么高,如果有合适的公租房,我愿意选择长期租房。”吴静说。
　　吴静希望,中国的公共租赁住房能够像新加坡、香港等地的“组屋”、“公屋”一样,成为解决低收入打工者居住问题的好方法之一。
　　但同时记者在采访中了解到,尽管公共租赁住房被舆论寄予厚望,甚至被称为“中国式公屋”,但准入标准不严格界定,土地财政等问题得不到妥善解决,则公共租赁住房仍然无法弥补中国住房保障的“短板”。
　　
　　准入需更清晰
　　
　　尽管对公租房充满了期盼,但吴静同时也表达了自己的忧虑。
　　“中国的保障房与巨大的需求相比,历来是‘僧多粥少’。就怕公租房也沦为某些有关系人的‘特权房’,像我们这样真正有需求者住不上。”吴静对记者说。
　　吴静表示,这些年来,在住房保障问题上,政府出台了不少的举措,如建设和购置了一定数量的经济适用房、廉租房等。然而,这些举措并没有达到理想的效果,一度出现了“住经济适用房开宝马”的现象。
　　吴静表示,怕就怕公租房在操作上出现与经济适用房类似的情况。“在审核过程中,公租房如果没有严格且具有可操作性的标准,就会造成一些人‘浑水摸鱼’挤占资源。”吴静说。
　　吴静呼吁,要坚决杜绝公租房在操作上出现与经济适用房类似的情况。
　　记者了解到,《指导意见》规定公租房的对应人群是“中等偏下收入住房困难的家庭”,但当前对“中等偏下收入”并没有给出清晰定义。
　　中国社科院经济研究所研究员汪利娜表示,由于无法掌握居民的“收入水平、资产保有水平及其变化情况”,廉租房、经济适用房与公租房的具体保障范围也难免含糊。甚至公租房能否启动、何时启动,地方政府也有很大变动空间。
　　“公租房的保障对象如何界定,是公租房面临的考验。”汪利娜说。
　　天津财经大学房地产经济研究所教授谷俊青也表示,确定住房保障对象,是住房保障的基础,也是正确界定政府保障职责和市场调节范围的关键所在。
　　谷俊青建议,不能简单套用统计部门的收入五等分(高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入)办法。
　　“一是在房价高的地区,就是中等以上收入也是买不起房的,二是收入的透明度不高,‘五等分’界线好分,落实较难。”谷俊青说。
　　“公租房是有期限租赁,因此其牟利空间要比经适房等小得多,但还是不得不防。”上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,为此将建立全市联网的公共租赁住房服务管理信息平台,并与房屋租赁登记、人口管理系统相衔接,“防堵可能出现的漏洞”。
　　
　　突破资金和土地瓶颈
　　
　　“建设公共租赁住房的原动力来自何方?”中国人民银行营业管理部李海辉提出了这样的疑问。
　　在李海辉看来,我国房地产市场处在高速发展阶段,住房市场的潜在需求较大,并在流动性过剩的情况下衍生了巨大投资需求,推动房价不断上涨。
　　李海辉表示,近年来租金水平基本平稳,涨幅不大,使得出租收益难以覆盖经营成本,从而造成房地产企业“拿地-开发-销售”的循环方式,以快速获得房价上涨的资本收益。
　　“企业经营模式决定于经营利润高低,短期内这种开发――销售的经营模式难以改变,公共租赁住房建设与经营缺乏原动力。”李海辉说。
　　事实的确如此,以目前地价较高的一线城市为例,如果通过土地划拨来建设,公租房的各项成本合计预计可达5000元/平方米,按照每套房40平方米计算,其单套成本将达到20万元。
　　如果每个月租金1000元,新建公租房需要将近20年才能收回投资。这样的回报率,甚至连偿还贷款利息都不够,市场化的企业很难从经营租赁房的业务中获利。
　　以往保障性住房供应不足,很大程度上在于地方政府推动不力。有学者分析称,地方政府多数并不愿意建保障性住房,资金和土地是横亘在地方政府面前的瓶颈。
　　中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一就曾表示,无论是哪种保障型住房,建设都会受制于土地财政,“一块地不做保障型住房,就可以做其他收益更高的项目。”
　　李海辉建议,权属性保障住房存在难退出、高寻租等弊端,需要综合利用土地、财政、税收等方面政策,降低公共租赁住房建设和持有成本,坚定不移地支持公共租赁住房发展,加强中低收入家庭住房保障。
　　记者了解到,对于公租房的建设资金,《指导意见》提出各地要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公租房建设和运营的投入,中央则以适当方式给予资金补助。至于所需土地,则“要重点保障”。
　　但具体投入力度和保障程度,《指导意见》并没有明确,具体标准均依靠地方政府对公租房的重视程度及财力。
　　上海市政协委员、上海爱建房地产总经理万雯娟认为,应通过金融创新拓展公共租赁房的融资渠道:由开发商建设公租房,政府将公租房打包,并附上每年支付收益的财政担保,将其整体出售给资产证券化平台,后者向社会公开发行资产证券化产品、募集资金。政府用募集到的社会资金来支付公租房建设款项。
　　“当然,政府必须确保租金和政府补贴作为资产包稳定的现金来源,而资产包的出售可以让信托、银行、政府旗下的资产管理公司或其他有良好信誉的公司来操作。”万雯娟说。
　　(6月29日《人民政协报》,作者为该报记者)
　　
　　公租房将带来什么
　　
　　主持人:温 源
　　嘉宾:
　　中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞
　　财政部财政科学研究所所长贾 康
　　中央财经大学管理科学与工程学院
　　副院长李文斌
　　
　　与拥有产权的经济适用房和只针对城市贫困人口的廉租房不同,“公租房”为政府或公共机关所有,面向城市中等偏低收入家庭,也即常说的“夹心层”供应。
　　城市化的快速推进让城市集聚了大量的中等收入群体:毕业的大学生、工作不久的新白领,众多的外来务工人员,由于他们面临着未来在城市结婚、落户的长远预期,具有典型的房地产“刚性需求”。因而公租房的推出在缓解住房刚性需求,有效遏制房价上被市场寄予厚望。
　　也许正是由于商品房的高房价,才让人们对公租房倍加关注。但包括公租房在内的保障房体系,原本就应排除在疾速行驶的商品房列车之外,走一条更为安全、稳健、通畅的轨道。
　　
　　公租房改变了什么
　　记者:为什么要推出公租房?当前房价高企和调控政策频出的背景下,公租房的出台有怎样的现实意义?
　　牛凤瑞:从以售为主向租售结合过渡,从强调对房屋所有权保障转向对房屋使用权的保障,公租房制度丰富了保障性住房体系的层次建设。最近几年,我国保障房建设相对疏忽和滞后,也带来了一些社会问题;而房价的过快上涨又加剧了这种矛盾。因此对住房体系建设来说,现在推出公租房有补课的性质,是通过实践在过去基础上进一步细化、完善的过程。
　　必须强调,公租房的出现不取决于房价高低。中国住房体制改革本身就包含着公租房等保障房建设的内容,是题中的应有之义。公租房不是可有可无,也不能因为房价高低而决定公租房的存在与否。目前很多发达国家和地区,都有通过政府建立保障性住房租赁体系。在新加坡,公租房被称作“组屋”,满足了80%的人口居住问题。香港特区也通过建“政府公营永久房屋”,帮助30%的贫困家庭实现了“居者有其屋”。他们几十年的成功建设经验值得我国借鉴。
　　贾康:从长远看,中国房地产市场可持续运行的调控框架是十分清晰的,这其中应包括两轨:保障轨和市场轨。但这两轨不是互相孤立的,政府对辖区通盘的土地开发、建设应该有总体规划,廉租房、公租房、一般商品房以及别墅区都应放在规划统筹考虑。
　　公租房主要面向夹心层。这个供给层面在中国有一定的社会心理障碍,主要表现在,中国自有产权住房占比约86%左右,居世界首位。我认为,公租房可以在某种程度上将有效引导年轻人住房消费理念由买向租转变,建立阶梯消费理念:职业生涯初期先租政府配好条件的房子,虽然是租的,但也是体面、有尊严的,以后收入增长了,再买产权房。
　　李文斌:世界多数国家在城市化进程中,由于城市住房建设跟不上城市人口增加的速度,都会出现住房短缺的阶段,很多国家也是通过建设公租房来缓解这一矛盾。随着我国住房市场化走向成熟,政府的工作重心也逐渐转向社会保障体系建设上。
　　经适房、限价房等保障房经过多年发展,遗留下很多问题,如分配不公、标准过高等。因此在保障房建设上,通过政府租给居民的方式解决中低收入者的居住问题,公租房建设也由此被提上日程。
　　
　　公租房惠及何人
　　记者:今年全国计划兴建37万套公租房,而国内许多大城市光外来人口就数百万计。僧多粥少,公租房建设如何让更多的人受益?
　　牛凤瑞:以北京为例,万余套面向本地户籍人口的公租房,远远不能满足外来低收入群体的居住诉求,广州、上海等一线城市也同样面临同样的难题。在昂贵的土地成本和有限的财政投入约束下,中央和各地政府扩大住房保障之路,走得相当曲折。
　　夹心层群体太庞大,不可能在短期内满足所有的需要。我国区域间发展不平衡,地方财力悬殊,不能搞一刀切,要量力而行,要考虑到各地的实际情况施行差异化政策,不能一味依赖问责,那样很难取得实际效果。
　　成功推进公租房的关键,是各地要在做好实际调研的基础上科学规划,稳步推进。现在有些地方没有经过实际论证就盲目推出本地的公租房建设目标,很容易导致政策出台的低成本和政策执行的高成本。脱离实际的口号会给消费者带来过高的期望,产生过度乐观的情绪。我国还处于社会主义市场经济的初级阶段,社会保障标准不能过高,要把有限的公用资金用在刀刃上。建设公租房是一项长期工程,要逐渐从较低水平发展到较高水平,逐步从只能满足少部分人的需求到满足大部分人的需求,不可急于求成。
　　贾康:地方财政关系到公租房建设成败。现在造成一些地方政府短期行为的原因,是地方政府既无税收支柱财源,又不能举债,不能为实施自己的发展战略规范地借钱筹集资金,只能通过融资平台变相、变通操作,以及特别要依赖土地批租,一下子把钱尽量拿足。如果在房产保有环节征税,可以成为地方财税体系的支柱,解决分税制改革以来仍未解决好的地方税支柱财源的框架问题,使地方政府专心致志地优化本地投资环境和提高公共服务水平,也能让保障房建设走得更好、更远。
　　记者:根据要求,公共租赁房主要以政府组织、社会参与的方式进行建设。面对公租房这一微利项目,如何广泛吸引社会资金参与公租房建设?集运动员和裁判员于一身的地方政府,又该如何确保公租房运行管理中的公平公正?
　　牛凤瑞:由于公租房和商品房客观上的差价,地方政府必然要通过提供的一系列优惠政策吸引企业加入。一般来说,政府可以通过公开招标的方式,选择资质较好、报价低的公司参与公租房开发。企业可以在地价上与政府谈判、可以享受到相应的信贷或税收优惠,还可省去大笔的销售成本支出。因此一些企业在建设公租房上还是有积极性的。
　　不可否认,我国现有住房保障制度存在诸如腐败、社会资源分配不公等一些问题,比如由于监管不力,开奔驰、宝马的高收入家庭购买经济适用住房的现象也并不鲜见。避免类似情况在公租房上重演,主要是通过深化改革完善监管的各个细节,使其更加严密,更加成熟。
　　李文斌:要建立一套科学管理的体制机制确保公租房运行在阳光下公开透明。我比较担心一些地方政府会借招商引资、引进人才为名将公租房假以他用,而真正需要的人却并未受益。从国外情况看,公租房运行多年后,也会出现运营效率低、维修跟不上,甚至是公租房成为贫民窟引发社会矛盾等负面情况。这些问题都需要我国在推进的过程中加以防范,真正将这一惠及成千上万家庭的住房政策不打折扣地落到实处,把好事办好。
　　
　　公租房影响房价吗
　　记者:人们不了解公租房,因此总是不由自主地站在商品房的角度去看待公租房,不由自主地期望公租房能够让房价下降。还是展望一下未来吧,一个拥有公租房的中国房地产市场是啥样儿?
　　牛凤瑞:一个城市就业机会越大,人才聚集强度越大,住房供求关系就越紧张。公租房不可能改变这种正比关系,也就不可能带来高收入、低房价的状态。公租房是社会保障,与房价是两回事。虽然逻辑上,希望通过公租房分流市场需求压力,达到降低房价的目的。但是,要降房价就必须增加供给,不只是保障房,还有商品房的供给。
　　贾康:从基本逻辑上讲,政府只要管好保障性住房,商品房的价格多高其实都没有关系。那是由市场自身调节的问题,是高收入阶层在市场环境中自己解决怎么花钱的问题。在这个层面,政府要管的只是市场规则、公平竞争和收税。高收入者纳的税收进了国库以后,财政做转移支付,更多地支持托底的廉租房和公租房建设,扶助低收入阶层。从这个角度讲,政府在托好低端保障、安居房的底的同时,应该乐见高端交易者随行就市。
　　李文斌:在城市多数人普遍面临改善住房和拥有住房的诉求的情况下,想通过微量的公租房满足住房需求,进而降低房价是不现实的。通过提高低收入者的收入水平等办法,把解决迫切难题的选择权交给他们个人或许更有实际意义。(温源)
　　(7月11日《光明日报》,作者为该报记者)
　　
　　探索降低开发成本 北京公共租赁房艰难前行
　　
　　在北京市海淀区西二旗燕尚园小区的西侧,一块被围栏围起来的两公顷土地即将开工建设。这就是北京去年供应的首幅“公共租赁住房”用地――海淀区西二旗居住项目。
　　
　　定位有待完善
　　根据《指导意见》,公租房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。相比其他三类政策性住房,公租房的定位主要有两个特点:一是以无房的、可以是单身的年轻人为重点,二是外地在本市工作的人群将具有申请资格。而廉租房、经济适用房等此前已有的保障房品种则更多的是以本地居民及其家庭为主。
　　然而,一些地方此前已经公布的公租房管理办法中,上述两个特点并没有得到充分的体现。
　　以去年7月底北京市发布的《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》为例,该《办法》规定,公租房的供应对象为本市中低收入住房困难家庭,包括已通过廉租住房、经济适用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候的家庭以及其他住房困难家庭。已通过廉租住房、经济适用住房或限价商品住房资格审核正在轮候的家庭,可直接申请轮候公租房。
　　而北京市目前对于廉租房、经适房和限价房的准入条件是,申请对象均须具有北京市户口的本地居民,其收入的核定标准也以家庭收入为单位;若申请人为单身,则年龄须在30岁以上。
　　此前曾有接近北京住建委的人士对媒体表示,北京市住房保障工作主要的考虑是,要将30岁及以下、具有一定学历的社会主流工作人群留在北京。
　　显然,这一目标也是《指导意见》的用意所在。由此,包括北京在内的一些城市既有的公租房管理办法仍需完善。
　　
　　调动积极性
　　制度之外,在昂贵的土地成本和有限的财政投入的约束下,从中央到各级地方政府扩大住房保障之路,走得并不十分顺利。
　　一些城市此前的经济适用房需要持续而大量的资金投入,导致推行速度极为缓慢的情况俯拾即是。“无论是哪种保障房,都会受制于土地财政,一块地如果不盖保障房,就可以做其他收益更高的项目。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一曾坦言,地方政府投资保障性住房缺乏动力。
　　“公租房和经适房一样,都同样需要大量的资金投入,也会遇到同样的阻力。”王珏林表示,对于地方政府来说,公租房的投入是“责任”和“义务”的问题。
　　相比地方政府不可推卸的责任,参与公租房建设的房地产开发商们的积极性就更难被调动起来。“从房地产商的角度出发,此种项目资金占用量过大,一般不愿意参与。”曾有房地产开发商如是说。
　　实际情况的确如此。以北京的西二旗公租房项目为例,由于采用了挂牌的公开出让方式,该地块以1.255亿元的价格被北京市安达房地产开发公司摘得,以5.0963万平方米的规划建筑面积计算,每平方米的土地成本约为2463元。而根据挂牌文件,该地块的开发建设期限为三年,建成后,北京市住建委将以5700元/平方米的价格回购,而距离西二旗公租房项目不远处的美和园限价房的销售限价则为6600元/平方米。“土地成本已占回购价的近四成,在价格封顶的约束下,开发公租房的利润空间甚至不如限价房。”业内人士分析认为。
　　不久前,有消息传出,西二旗公租房项目的开发建设已确定试点土地年租制,即不用将70年的土地出让金一次性支付,这对于属意公租房的开发商来说无疑是个好消息。
　　北京市住保部门有关负责人表示,建造公租房的土地将探索新模式,不再通过招拍挂的土地出让方式出让土地,而是通过年租制租赁土地。开发企业每年仅需支付一定的土地租金,土地成本由此得以降低。
　　此外,北京市的公租房建设还将鼓励多方的参与。北京市建委相关负责人介绍说,北京确定的公租房建设方式有三种:在政府组织建设和收购之外,国有企业、产业园区和社会单位可利用自有土地建公租房,解决本单位职工和引进人才住房需求;对于外来人口较为聚集的产业园区、城乡接合部等区域,鼓励集体经济组织利用集体建设用地,按照规划建设公租房,提供给外来务工人员居住。
　　
　　空置之惑
　　北京目前用于公租房建设的地块除北苑南区已经开工建设外,其余均处于前期的相关手续准备阶段。由于尚未形成实际供应,公租房最大的悬念――租金水平目前也尚未可知。北京公布的公租房管理办法对租金的表态是,“按照保本微利的原则并结合承租家庭负担能力和同类地段类似房屋市场租金一定比例下浮确定公共租赁住房租金”。
　　从全国范围来看,早在两年前,深圳就推出过每平方米月租金为13元-18元的公租房,尽管这个价格比市场价低了大约30%,但推出后,由于租金还是高于预期等问题,其空置率一直较高。
　　在建设成本及回购价格的限制之下,公租房的宜居程度也堪忧。6月16日,在刚刚开盘的远洋沁山水?上品项目沙盘中,记者看到,该项目将配建的公租房规划在小区的东南侧,楼体全部为南北走向,因而导致绝大部分房间均为东西朝向,与该小区其他楼座大多为东西走向形成了鲜明的对比,而北方地区的居民往往又会对房屋的朝向颇为在意。
　　“商品房小区中配建公租房就是会出现这样的问题。”王珏林坦言反对这样的配建方式,“公租房应该还是独立的小区,否则会给前期的设计和后期的管理带来很大的困难。同一个小区里住着两种‘公民’,给居住者本身带来的感觉也不好。”
　　遗憾的是,在北京目前已经供应的公租房地块中,除西二旗项目全部建设为公租房外,其余均为在商品房小区中配建一定数量的公租房。
　　由此衍生出的更值得关注的问题是,在租金并不具有太大优势的前提下,房屋本身再存在硬伤,恐怕未来公租房的空置率将成为另一个让人头痛的问题。(阴雪)
　　(6月18日《第一财经日报》,作者为该报记者)

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