【奥运闭幕，地产拐点】地产周期大拐点的投资策略

　　“房地产市场在奥运后将出现拐点”，北京房地产市场上一直有这样的说法。但事实上，无论是对于“拐点说”还是“非拐点说”，我们都需要有理性的认识：奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的供求之间并无直接的关联。进入2008年以来，北京住宅市场虽然面临短期调整，但是决定房地产市场走势的主要决定因素――市场供求关系并未发生显著变化。
　　奥运闭幕，不是北京住宅市场的拐点。而奥运，将会促进北京房地产市场的良性发展。北京举办奥运，随着大量资金的投入，城市的基础设施、交通状况以及居民的居住环境都将大大改善；其作为中国中心城市的吸引力、影响力也会大大增加。这些都将为北京房地产市场带来长期、积极的影响。
　　
　　供销比1.43平稳回落
　　
　　从戴德梁行统计数据可以看出，2008年1―5月，北京住宅市场的新增供应及销售面积分别为503.8万平方米和351.7万平方，米，供销比达到1.43，供销态势发生了变化。而对比2004年至2007年，北京住宅市场供销比在2007年达到0.85，出现的是“供不应求”的局面，销售均价也从2004年的4467元／平方米大幅涨至2007年的10225.6元／平方米(图①)。
　　
　　这种总体平稳回落现象，是否是市场“供过于求”的表现?我认为，这并不能作为从供不应求到供过于求的“市场拐点”的佐证。相反，这种平稳回落，正是高速上涨的价格对于市场需求抑制作用的反映，这种抑制作用在2008年上半年的住宅市场中得到了呈现。
　　以市场规律而言，市场供求会影响价格的高低起伏，同样，价格高低亦会在一定程度上影响市场的供求。2007年高速增长的房产价格，极大地影响了购买群体的心理预期；而国家出台的紧缩的调控政策细则的规范作用，雪灾、洪灾、地震等灾害以及股市下滑等因素，对于购买群体心理同样有着很大的影响作用。这些因素综合在一起，使住宅市场短期内会形成“观望氛围”，对于目前的需求产生了一定的抑制作用。但是从长远角度看，这些短期效应并不会影响住宅市场的供求结构。北京住宅市场在奥运后会朝着更加规范、良性的方向发展。
　　
　　购房需求多元化
　　
　　北京市宏观经济发展目前仍然呈现快速良好运行的态势。2008年第一季度的GDP，总值为2148.3亿元，GDP增速以两位数的速度实现增长。2008年第一季度同比增长11.3％，虽然同比回落了0.6计百分点，但仍然属于快速增长。北京市居民收入也随着经济发展有所增加。这些因素都激发了北京市居民较多的购房主动需求。
　　同时，近年来随着北京城市化程度不断提高，国际化、现代化进程加快，以及奥运的促进作用，北京市的房地产市场也进一步出现多种需求(图②)。且据戴德梁行统计，北京市的居住需求中主动需求约占52％～56％，因拆迁等造成的被动需求约占9％～13％，外来需求则占31％～35％。这些多元化的需求也都将促进房地产市场在奥运会后的进一步发展。北京整体住宅价格上升速度将放缓，高档住宅仍然乐观。
　　总体来看，奥运之后，北京的住宅市场仍然蕴含巨大的需求，支撑整个市场的发展。
　　
　　6100公顷土地供应继续调整
　　
　　北京市今年土地供应总量达6100公顷，其中住宅用地1700公顷，比去年增加100公顷。但是，商品房用地计划则从去年的1200公顷减少到1000公顷，土地供给更侧重于经济适用房、“两限房”等政策性用地。由此也可以看出，虽然供求结构并没有发生显著变化，但商品房用地的供给顺应市场需求在进行调整。
　　而在举办奥运的2008年里，政府将会限制土地市场的囤积现象，这些调控政策将会促使房地产市场对存量土地的消化，满足市场需求，促使房地产市场向着积极、健康的方向发展。

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