浅析住区地下车库建筑设计中的成本控制

　　摘 要：以住区地下车库为例，探讨前期建筑设计中的三个成本控制要点：经济技术指标的控制，限额设计，以及优化前期建筑设计中各设计要素，以提高地库停车效率，有效减少地库的成本投入，具有很重要的现实意义。
　　关键词：地下车库；指标控制；限额设计；设计要素
　　随着房地产宏观调控力度不断加大以及土地成本的不断上升，房地产行业利润率在逐步下降。合理地控制成本，意味着提高项目的利润。根据项目经验，地下室在整个项目中约占25%以上的面积比例，占到工程总造价的30%左右，因此，地下室成本是项目成本控制中的重要内容和方向。而这一成本在项目的前期设计阶段就需要考虑，建筑设计将起到决定性作用。
　　房地产开发项目中，作为住宅小区配建的地下室有两个鲜明的特点：一是以机动车停车库为主，其他功能较少且相对固定明确，易于在设计前期综合考虑功能布局，优化停车效率。二是地下可售停车位销售利润低，除此以外均为非可租售及非可经营用房，为单纯的建设投入成本，在项目总成本中占比较大。考虑这两个特点，本文希望以住区地下车库为切入点，结合项目设计中的经验，探讨前期建筑设计中的成本控制要点。
　　第一个成本控制要点：经济技术指标的控制。
　　从经济性角度出发，對项目规划层面的指标进行合理解读，在建筑方案设计阶段进行有效把控。通常住区地下车库设计应关注以下三个关键性指标：
　　1）机动车停车位配建指标，这直接决定了地下室的建筑面积。为了减少地库停车数量，最大程度缩减地库面积，可以按照指标下限确定配建停车位的数量，并合理利用可配建的地面停车位上限指标规定进行整体规划。
　　2）人防配建指标。了解项目结建民防工程配建要求和标准，确定人防配建面积及等级。住区配建的防空地下室功能以人员掩蔽所为主，当配建总建筑面积大于1万平方米，争取申请修建功能要求相对较低的人防物资库，有效减少地库人防配建部分建设成本。结合项目所在地实际情况，在低于建设成本的前提下，也可考虑申请缴纳民防易地建设费。
　　3）绿地率指标的计算要求。了解绿地率指标中最小覆土要求，结合室外综合管线埋设深度要求，控制地库顶板覆土层厚度。一方面可以减小顶板荷载，从而减小结构构件尺寸，优化建筑层高，节约土建成本；另一方面也可减小地库埋深，降低土方量和基坑造价、且利于结构抗浮设计，降低基础造价。
　　第二个成本控制要点：限额设计。
　　控制地下车库的建筑指标，提出限额设计要求，量化成本控制要求。目前主流房地产开发公司一般采用控制地下车库单车平均停车面积这一关键性指标，来加强住区地库在前期建筑设计中的成本控制。地下车库单车平均停车面积是指，地下车库总建筑面积除以地下车库总停车数量的值，可以直观地体现出地库停车效率。其中地下车库总建筑面积通常指住区整个地下室的总建筑面积，包含了机动车库区域、非机动车库区域、塔楼投影下区域、设备及人防区域等。如果塔楼下为住宅可赠送面积，可考虑扣除此部分面积。下表为标杆房企对于地下车库单车平均停车面积控制的参考值（2）：
　　第三个成本控制要点：优化前期建筑设计中各设计要素，以提高地下车库停车效率。
　　通常住区地库功能较明确，主要包含机动车停车区、非机动车停车区、设备用房区及人防用房区。其中非机动车停车区一般布置在住宅塔楼下层或者夹层内，与机动车停车区分开设置，对停车效率没有影响。其他部分的建筑设计优化内容主要有：
　　第一，总图布局与地下车库的关系，及地下室范围确定。
　　考虑上部塔楼结构落入地下室，优化总图布局对地库有直接的影响。首先，总图布置应尽量避免塔楼弯折，使地库形成斜边、锐角等无法使用的空间。其次，地库车道与地上塔楼应平行布置，总图楼栋间距尽量满足双边停车距离的倍数。双边停车距离即一个车道加两侧垂直式后退停车位。在不影响总图布局的前提下，可以微调楼栋间距以满足上述要求。如无法调整总图，也可考虑利用塔楼南侧房间的开间尺寸布置停车位，调整局部结构柱位，避免形成单边停车，影响停车效率。
　　住区地下车库层数应以一层为主，如无法满足停车位规划配建指标，优先考虑局部布置机械停车位。地库平面应规整，可有效控制地下室外轮廓周长，以减少地库侧壁的土建成本，也能减少地下室支护的施工难度。
　　第二，机动车停车区设计。
　　1）坡道设置及车库流线。住区地库车辆出入口宽度，双向行驶时不应小于7米，单向行驶时不应小于4米，（3）坡道数量根据设计规范要求设置。坡道宜直接通向车库主要流线，大型车库主要流线宜设置为环形，流线清晰；中小型车库主要流线可设置成鱼骨形，可设置尽端停车位，减少车道面积。
　　2）柱网及标准停车单元。车库首选垂直式后退停车位的停车方式，避免水平停车位或斜向停车位。根据国标，小型机动车垂直式后退停车位标准尺寸为5.3米*2.4米，双向行车道尺寸为5.5米宽，以三辆车为一组、垂直式后退停车位的双边停车的标准停车单元净尺寸为7.2米×16.1米。柱网的尺寸结合标准停车单元确定，如柱子平面尺寸按照500～600考虑，通常建议大、小两种经济型柱网尺寸，如右图。
　　3）防火分区及疏散楼梯。设置自动灭火系统的普通地库防火分区为4000㎡，机械地库防火分区按此要求减少35%（4）。防火分区划分应充分利用住宅塔楼楼梯作为疏散楼梯，防火分区交界处考虑共用疏散楼梯，避免在塔楼以外高效停车区域设置疏散楼梯。
　　4）选择合理的结构形式，做好管线综合排布，优化地下车库层高。车库层高的控制和减小，可以使地库埋深相应减小，同时减少地库外墙面积，节约土建成本；还可相应减少汽车坡道的长度，节约用地，利于总图布置。
　　决定车库层高的三个主要因素：车库净高要求、结构高度及设备占用高度。（1）车库净高要求。根据规范要求，住区普通地库应满足微、小型车通行使用要求，即净高应满足2.2米。（2）结构高度。常用的结构形式有梁板式和无梁楼盖。（5）无梁楼盖的结构形式或者在梁板式结构中通过增加次梁来减少主梁高度，可以优化结构层总高度。（3）设备占用高度，即暖通、给排水、电气专业的设备管道。主要包含有：机械防排烟风管、消防喷淋管道及喷淋头、电气桥架，其中机械防排烟风管是尺寸最大的管道。在设计过程中，通过管线综合来优化设备占用高度：综合布线，减少管线交叉，如果遇到交叉时，遵循小管避让大管的原则。在梁板式结构体系中，风管通常贴梁底布置，喷淋管道及电气桥架遇到风管平面交叉时，向上弯折翻过风管，在梁格内通过。在无梁楼盖结构体系中，风管贴板底布置，遇到交叉时，其他管线从风管下方绕行。

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